زيادات سعرية وصلت لنحو 50% بالسوق العقارى عقب قرار تحرير سعر الصرف، ناتجة بالأساس عن ارتفاع تكلفة التنفيذ، لمختلف الشرائح السكنية يقابلها تراجع فى القدرات الشرائية لعملاء الشريحة السكنية المتوسطة التى تخاطبها معظم الشركات العاملة بالسوق. ورغم تيسيرات السداد التى قدمتها الشركات؛ لدعم تلك الشريحة وتشجيعها على اتخاذ القرار الشرائى، إلا أن ارتفاع الأسعار الذى تخطى فى أحيان كثيرة قيمة تكلفة التنفيذ باعد بين الوحدة والعملاء، وهو ما دفع تلك الشريحة للبحث عن بدائل سكنية جديدة تتناسب مع قدراتها الشرائية الحالية، وتحميها من الزيادات السعرية غير المبررة فى أحيان كثيرة، وفقا لعدد من هؤلاء العملاء. وظهرت المبادرات القائمة على التنفيذ الذاتى للمشروعات عبر شراء الأرض وطرحها للشراكة بين العملاء، بحيث يحصل كل عميل على وحدته داخل المشروع، حيث تتولى الشركة صاحبة المبادرة إعداد دراسة الجدوى الخاصة بالمشروع، والإشراف على التنفيذ وبناء الوحدة وفقا للسيولة المالية التى يوفرها العميل لها، مقابل هامش ربح محدود لا يتجاوز ال15 %، ليتم تنفيذ وحدة بتكلفة أقل 35% من الوحدات المماثلة والمعروضة بالسوق. ولعل أبرز مبادرتان ظهرتا فى هذا القطاع مؤخرا، هما «مهندس بيتك» و«ابنيها بسعر التكلفة»، والتى تخاطب بالأساس الشريحة السكنية الباحثة عن وحدة سكنية تتراوح قيمتها بين 300 و500 ألف جنيه بمواصفات جيدة لا تنتمى لشريحة محدودى الدخل، ولا للسكن فوق المتوسط أو الفاخر، وهى شريحة ليست محدودة بالسوق العقارى. قال المهندس ماير جرجس رئيس مجلس إدارة شركة مهندس بيتك للاستثمار العقارى، صاحب مبادرة «مهندس بيتك»، إن شركته أطلقت تلك المبادرة خصيصًى عقب ارتفاع تكلفة التنفيذ للمشروعات العقارية، حيث تقوم فكرة المبادرة على شراء الأرض وطرحها للشراكة بين العملاء مقابل عدد الوحدات فى المشروع بعد إعداد دراسة الجدوى، ويتم احتساب قيمة الأرض وتكلفة الإنشاء مضافا لها نسبة من التكلفة للشركة صاحبة المبادرة وتوزع التكلفة الإجمالية على سعر المتر فى الوحدات. أشار إلى أن المبادرة تستهدف طرح مشروعات سكنية العام الجارى باستثمارات 200 مليون جنيه، حيث نخطط حاليا لطرح مشروع فى محافظة بنى سويف على مساحة ألفى متر مربع يضم نحو 100 وحدة سكنية، وتسلم المشروع خلال عامين بتكلفة 38 مليون جنيه ويسوق بأسعار تتراوح ما بين 2200 جنيه إلى 2600 جنيه للمتر، مقابل 3 إلى 4 ألاف جنيها فى المشروعات خارج المباردة. أوضح أن المبادرة أسست شركة لتتخذ شكلا قانونيا أكثر قوة، والتى تتولى شراء الأرض قبل الإعلان عن المشروع وإدارته والإشراف على تنفيذه لحين تسليمه للعملاء مقابل الحصول على نسبة ما بين 5 إلى 10 % من التكلفة وتسدد التزامتها الضريبية تجاه الدولة. أكد أن جميع القائمين على المبادرة متخصصون فى تنفيذ مشروعات عقارية، حيث يتم تنفيذ المشروعات بجودة عالية بعد اعتمادها من معمل اختبار يتبع المكتب الاستشارى جى إم، إلى جانب عتماد الإنشاءات من كلية الهندسة بإحدى الجامعات فى مصر. المبادرة الثانية التى أطلقتها شركة أركان للإنشاءات والتطوير العقارى تحت عنوان «ابنيها بسعر التكلفة» تقوم على نفس الفكرة، وهى التجربة التى مر عليها نحو عام، ونجحت فى تنفيذ نحو 10 مشروعات عبارة عن عمارات سكنية للعملاء، بهامش ربح 10%. قال المهندس عماد عيسى رئيس الشركة وصاحب المبادرة: «مشكلتى بدأت بشكل شخصى، عندما قررت شراء وحدة عقارية فى مدينة السادس من أكتوبر، ووجدت أسعارا مرتفعة للغاية، وهو ما دفعنى لتنفيذ أول مشروع عقارى مشترك مع دائرة معارفى، والذى نجح بالفعل»، مشيرا إلى أن نجاح مشروعه الأول شجعه على استكمال المبادرة وبدء نشرها على نطاق أوسع، وخاصة مع وجود عدد كبير من المواطنين الباحثين عن وحدة جيدة تتناسب مع إمكانياتهم المالية. أوضح أنه لا يسعى لتحقيق هامش ربح مرتفع، ولكنه يسعى لتنفيذ وحدات تتناسب مع الشريحة المستهدفة وهى الشريحة المتوسطة، والتى تسعى للحصول على وحدة تتراوح قيمتها بين 300 و500 ألف جنيه، كما تستهدف المبادرة مواجهة ارتفاع الأسعار، وتنفيذ وحدات سكنية بسعرها الحقيقى أى بنصف التكلفة السوقية المتداولة. أضاف أن شركته نجحت فى تنفيذ 10 مشروعات عقارية منفردة -عمارات- فى منطقة التوسعات الشمالية بمدينة 6 أكتوبر وحى الأندلس بالقاهرة الجديدة، منهم مشروعات جارى الانتهاء منها، وسيتم تسليمها بالكامل لأصحابها قبل انتهاء النصف الأول من العام الجارى، موضحا أن شركته قامت بتأسيس صفحة للمبادرة على موقع التواصل الاجتماعى للإعلان عن تفاصيلها. أوضح أن العميل يكون على إطلاع دائم بكافة الخطوات التى يتم تنفيذها بالمشروع، وله الصلاحيات الكاملة لمتابعة العمل والتأكد من الجداول الزمنية المحددة للتنفيذ. أكد أن المبادرة توفر ما بين 35 إلى 40% من السعر المتداول للوحدة السكنية، مما يوفر فى الوحدة السكنية للعميل ما بين 200 إلى 300 ألف جنيه، مشيرا إلى أنه تم إتاحة الوحدات بمساحة 200 متر للوحدة فى مشروع منطقة التوسعات الشمالية بمدينة 6 بتكلفة 440 ألف جنيها للمواطنين، مقابل بيعها بقيمة 800 ألف جنيها فى بعض المشروعات المجاورة لها. وبشأن قانونية الأراضى التى يتم الإنشاء عليها، أكد أنه يتم شراء الأرض من ميزانية المبادرة بعد اختيارها وموافقة العملاء المشتركين، ثم تسجيلها وعمل إيداع للورق فى جهاز المدينة، موضحا أنه يتم معاينة الأرض فى حالة طلب العميل، وعقب الانتهاء من إجراءات الاطمئنان يتم كتابة عقد يتضمن تملك وحدة سكنية وما يعادلها من حصة فى الأرض. أحمد عبد الرحيم أحد المواطنين الذين قاموا بالشراء ضمن هذه المبادرة، أكد ارتفاع الأسعار بشكل كبير منذ عام رغم تيسيرات السداد التى قدمتها الشركات إلا أن الوحدة لا يزال سعرها مرتفع للغاية، والتى تبدأ فى مشروعات كثيرة من مليون جنيه وهو سعر مبالغ فيه، لذا فإن هذه المبادرة تقدم وحدة بنفس المواصفات ولكن بسعر أقل. ولا شك أن السوق العقارى المصرى تستوعب ما تقدمه الشركات العقارية والمبادرات الفردية ووزارة الإسكان مجتمعة، نظرا لاعتمادها على طلب حقيقى، ولكن تحويل هذا الطلب الحقيقى لقرار شرائى يساهم فى تقليل الشرائح التى تتنافس عليها الشركات العقارية، لذا طُرحت تساؤلات حول مدى قدرة تلك المبادرات فى أن تصبح منافس قوى للشركات على الشريحة السكنية المتوسطة.
