تباينت توقعات مطورين عقاريين وبنوك استثمار، وشركات تسويق عقارى، استطلعت «المصرى اليوم الاقتصادى» آراءهم، حول أداء قطاع العقارات خلال 2019، والتحديات التى تواجهها السوق وأيضا الأسعارالمتوقعة، خلال العام الجديد، ومناطق الطلب، ففى الوقت الذى رأى البعض أن السوق ستواصل النمو والمبيعات القوية التى حققها خلال 2018، يرى آخرون أن السوق قد تشهد حالة من التباطؤ، تستدعى ضرورة اتخاذ بعض الإجراءت لتنشيط المبيعات من ضمنها إضافة شرائح جديدة ضمن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى بفوائد ميسرة، وتوقعوا أن تشهد السوق إعادة ترتيب أوراقه، مع خروج شركات التطوير التى لا تمتلك الكفاءة المالية والفنية لاستمرار فى تنفيذ مشروعاتها، فيما تراوحت نسب الزيادة فى الأسعار المتوقعة ما بين 5 و20 %. وقال طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن السوق ستواصل النمو ولا يوجد أى قلق بشأن الطلب والمبيعات، فى ظل نتائج الأعمال الإيجابية التى حققتها أغلب الشركات العقارية الكبيرة فى 2018، خاصة على مستوى المبيعات التعاقدية، إلا أنه أشار إلى أن التحدى الرئيسى خلال العام الجديد يتمثل فى خروج الشركات الصغيرة والتى دخلت السوق مؤخرا، وحصلت على مساحات كبيرة، أملا فى ربح أكبر، دون أن يكون لديها قدرات مالية وفنية تضمن لها استمرار تنفيذ المشروع حال تعرضه لأى عقبات أو تعثر فى المبيعات، وأضاف أن السوق ستعيد فلترة نفسها وستشهد خلال 2019 خروجا لهذه الشركات، وستكون الشركات الكبيرة والمستقرة هى الأكثر قدرة على الاستمرار فى الفترة المقبلة. وتوقع فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، استمرار الطلب المرتفع على العقارات خلال العام الجديد، وتابع: «لدينا طلبات متراكمة، فى السوق ولكن التحدى الأكبر يكمن فى قدرة المواطن على الشراء، مع زيادة الأعباء، وهو ما قد يدفع الشركات إلى تقديم حلول جديدة، مثل اللجوء إلى الوحدات الأقل مساحة ما بين 70 و90 مترا بديلا عن المساحات». واتفق مع شكرى فى أن السوق ستشهد خلال العام الجديد فلترة لشركات التطوير العقارى الصغيرة التى دخلت السوق دون ملاءة مالية وفنية قوية وقدرة على إنجاز مشروعاتها فى ظل وجود شروط متشددة من جانب الحكومة مثل إنجاز المشروعات خلال 4 سنوات من منح الترخيص، والتزامها بسداد قيمة الأرض بالكامل، فى وقت تضطر فيه هذه الشركات لتقديم تسهيلات فى السداد إلى العملاء تتجاوز 7 سنوات و10 سنوات. وفيما يتعلق بخريطة الطلب فى السوق، قال فوزى إنها ترتبط بشكل وثيق بالأراضى التى تطرحها الحكومة للتنمية العمرانية، وإن كانت مشروعات شرق وغرب القاهرة ستستمر فى الاستحواذ على أغلب المبيعات. وكان أحمد سليم، رئيس شركة بريكزى للتسويق العقارى أكثر تفاؤلا، متوقعا تضاعف المبيعات خلال العام الجديد، مع انضمام شرائح جديدة إلى السوق منها الأجانب الذين وصفهم ب«فرس الرهان» بحصة لن تقل عن 10% من المبيعات مع تفعيل قرار منح الجنسية، إلى جانب الأفراد الراغبين فى الانتقال من مناطق وسط القاهرة إلى المدن الجديدة، فى ظل التسهيلات الحالية فى السداد. وأضاف سليم أن السوق بحاجة قوية إلى انضمام كيانات جديدة عملاقة فى مجال التطوير العقارى، تتلاءم قدراتها المالية والفنية مع المشروعات التنموية الضخمة التى تطلقها الحكومة، ومستهدفاتها فى إنشاء مدن ذكية جديدة. وفى المقابل، تبنى محمد عبدالغنى، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، تقديرات أقل تفاؤلا، متوقعا تراجع المبيعات خلال العام الجديد، مع تدنى القوى الشرائية، وعدم وجود فوائض للاستثمار، داعيا المطورين لإعادة النظر فى الفئات المستهدفة للمشروعات والتركيز بشكل أكبر على الشرائح ذات الدخل المتوسط وفوق المتوسط،. واتفق معه أشرف دويدار، الرئيس التنفيذى لشركة أرضك للتطوير العقارى، قائلا إن عام 2018 شهد تباطؤا فى حركة المبيعات بسبب حدة المنافسة بين شركات التطوير العقارى، وكثرة المعروض، إلى جانب ارتفاع الأسعار، مقارنة بالقدرات الشرائية لكثير من الطبقات متوقعا أن تواصل السوق أداءها المتباطئ خلال عام 2019، واستمرار الصعوبات التى يشهدها حاليا، خاصة مع دخول شركات جديدة إلى السوق، وارتفاع المنافسة، ولذلك لجأ المطورون إلى الدفع بقوة فى ملف تصدير العقارات، لأن أغلب القوى الشرائية فى السوق المحلية لم تعد قادرة على استيعاب زيادات جديدة. وقال خالد ناصر، رئيس شركة ريماكس للتسويق العقارى، إن سوق العقارات عانت من ركود نسبى خلال 2018، مقارنة بمبيعات 2017، وعلى التوازى، تراجع أيضا عدد الوحدات المطروحة من المطورين خلال العام الحالى، بسبب ارتفاع تكلفة البناء، بما أثر سلبا على أداء السوق، متوقعًا أن تستعيد السوق توازنها وتسترد جزءًا من معدلات النمو الإيجابية مع بداية الربع الثانى من عام 2019، على أن تحقق طفرة فى المبيعات خلال 2019. وتوقع تقرير حديث لبنك الاستثمار فاروس، أن تكون مبيعات العقار، خلال 2019 خافتة، ولكن فى الوقت نفسه لا يعتقد ان المطورين سيمدون جداول التقسيط الزمنية، نظرا لزيادة معدلات المخاطر التى تتعرض لها الدورات النقدية. وفيما يتعلق بتوقعات الأسعار، أكد التقرير أن السوق لن تشهد طفرات سعرية عقب التى حدثت مع قرار تحرير سعر الصرف، وبلغت التقديرات بشأن الزيادة ما بين 5 و10% وقد ترتفع إلى 20% خلال النصف الثانى من العام مع تطبيق المرحلة الأخيرة من قرارات تحرير الطاقة. وقال محمد عبدالغنى، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن الزيادات الكبيرة التى حدثت فى أسعار العقارات، عقب قرار تعويم الجنيه فى نهاية 2016، وامتدت آثارها عام 2018، لن تتكرر مرة أخرى خلال العام المقبل، وإنما ستكون الزيادة فى نفس المعدلات الطبيعية، ومستويات التضخم المتوقعه، مشيرا إلى أنها ستكون فى المتوسط 10% وقد ترتقع إلى 15% خلال النصف الثانى من العام مع تطبيق المرحلة الأخيرة من برنامج تحرير أسعار الوقود يوليو المقبل. وتوقع أحمد صبور، رئيس شركة الأهلى للتنمية العقارية، ارتفاع الأسعار لتتجاوز 20% خلال 2019، بسبب ارتفاع التكلفة مع تطبيق المرحلة الأخيرة من تحرير الوقود، وخروج بعض الشركات العقارية الصغيرة، بسبب صعوبات التمويل، الأمر الذى قد يؤدى لتراجع عدد الوحدات المعروضة، وزيادة الإقبال على المشروعات التى تطورها الشركات الكبرى، مؤكدا أن السوق تستوعب الزيادات الجديدة ولكن المطلوب تنشيط منظومة التمويل العقارى وإضافة شرائح جديدة لتشجيع الطلب. ومن جهته توقع أيمن سامى، رئيس شركة «جيه إل إل» للاستشارات العقارية، أن تتراوح الزيادة ما بين 10 و20%، مؤكدا أن الطفرات التى حدثت بعد تحرير سعر الصرف لن تتكرر، وتوقع حدوث تباطؤ فى المبيعات.
