م. محمد نبىه 4400 وحدة من »مدينتي« تمثل حصة الدولة.. في مزاد علي دفعات لأول مرة نضع »سقف« لسعر الوحدات السكنيةفي محور المستثمرين جدولة لمستحقات علي الشركات الجادة ومهلة لتنفيذ الاسكان القومي صفحة جديدة تبدأها هيئة المجتمعات العمرانية لإنهاء حالة »التربص« واللبس والتداخل في علاقتها بالمواطن والمستثمر واجهزة الدولة، وبدايتها تقدير الظروف الاقتصادية وتغيير اللائحة العقارية »المشددة« لمنح الفرصة لاستكمال المشروعات السكنية والصناعية، ووضع ملامح واضحة لمهام هيئة المجتمعات العمرانية وهيئة التنمية الصناعية، تمنع اللبس والتداخل في العمل، وتقنين أوضاع الشركات العقارية، وجدولة مستحقاتها للحفاظ علي استثماراتها ووضع سقف لأسعار الوحدات السكنية التي يبنيها القطاع الخاص في المشروع القومي للاسكان لاول مرة منعا للمبالغة في أسعارها. المهندس محمد نبيه نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية يفتح في هذا الحوار تفاصيل الاجراءات التي بدأتها الهيئة لتحفيز حركة العمل في المدن الجديدة وإصلاح أخطاء الماضي.. واجهت الهيئة كثيرا من المشكلات بسبب اللائحة العقارية المعمول بها في المدن الجديدة، والتي يراها الناس مثالية وقاسية.. كيف تتغلب تعديلاتها الجديدة علي حالة التربص »القائمة« بين الهيئة والمستثمرين والمواطنين؟ بالفعل كانت اللائحة العقارية بها بنود شديدة القسوة، تنص علي سحب الارض من المستثمرين اذا لم يقم بسداد قسطين دون مراعاة لظروف كل حالة علي حدة، وحين بدأت تظهر عيوب اللائحة مع التطبيق، ووجود مشاكل كثيرة وتعثر في التنفيذ، كان لابد من إعادة النظر في هذه اللائحة وتعديلها، بما يحقق توازن في العلاقة بين الهيئة والمستثمر، لذلك تم وضع تعديلات تسري علي المتعاملين بعد صدورها وبها مبدأ عام وهو عدم سحب الاراضي من المشروعات الا في حالة الضرورة القصوي وعند اليأس تماما من إمكانية تنفيذ المشروع الذي تم تخصيص الارض له، مع فرض غرامات تأخير بدلا من سحب الارض. وتتضمن التعديلات ايضاً منح صلاحيات أكبر لرؤساء أجهزة المدن الجديدة لحل مشاكل الاراض التي لا تزيد مساحتها علي خمسة أفدنة عن طريق لجان عقارية متخصصة بالمدن، اما مايزيد عن ذلك من اراضي ذات مساحات كبيرة فسوف يتم معالجتها عن طريق هيئة المجتمعات ولجنة التظلمات بها والتي يمثل فيها مجلس الدولة والمستثمر الذي يواجه مشكلة لضمان الوضوح والعدالة.. والمهم في النهاية ألا تظل هيئة المجتمعات »متربصة« بمواطن أو مستثمر أؤ مطور عقاري لان الهدف في النهاية هو تنمية المدن ودفع عجلة الاستثمار والعمران بها. وسوف يبدأ تطبيق اللائحة الجديدة بعد إعتمادها من مجلس إدارة هيئة المجتمعات ومراجعتها في مجلس الدول أي تقريبا في منتصف العام الحالي. بين هيئتين! مازالت هناك أراض صناعية بالمدن الجديدة حائرة بين هيئة التنمية الصناعية وهيئة المجتمعات العمرانية.. متي ينتهي هذا اللبس بين الهيئتين؟ تم إعداد بروتوكول بين الهيئتين يوضح دور كل منهما في تنمية الاراض المخصصة للنشاط الصناعي، وهو جاهز لتوقيعه وبدأ العمل به، وينص علي أن تكون لهيئة المجتمعات العمرانية الولاية علي الاراض الصناعية بالمدن الجديدة باعتبارها صاحبة الارض والمشرفة علي استخداماتها والتصرف فيما، علي أن تقوم هيئة التنمية الصناعية باعداد الدراسات ومخططات التنمية الصناعية ومتابعة تنفيذها، وبالتالي فإن اي نشاط صناعي يحتاج إلي الاراضي، عليه ان يلجأ أولا لهيئة التنمية الصناعية التي تدرس نوع النشاط وخطته في ضوء المخططات التي وضعها، أو تعلن بنفسها عن المشروعات الصناعية المطلوب اقامتها في المدن الجديدة وتتلقي طلبات المتقدمين وتقوم بدراستها وتقييمها بناء علي الاسس التي تضعها وفي النهاية ترسل الطلبات التي تمت الموافقة عليها إلي هيئة المجتمعات لإكمال الاجراءات والحصول علي الارض وسداد الثمن. وهذا البروتوكول يضمن قدراً أكبر من الشفافية والوضوح ويضمن التعامل بسلاسة مع الهيئتين، وينهي حيرة المتعاملين في الانشطة الصناعية المختلفة، فكل هيئة تقوم بالدور الذي يدخل في صميم عملها واختصاصها دون لبس أو تداخل. التمسك وحق الانتفاع تخصيص اراضي المدن الجديدة بحق الانتفاع بدلا من التمليك.. هل يمكن ان يحقق نجاحاً علي ارض الواقع؟ وجهة نظري الشخصية تؤيد حق الانتفاع، لانه يجعل سيادة الدولة علي أراضيها مستمرة كما يوفرلها موارد متجددة، وتطبيق نظام حق الانتفاع عادة يتم علي فترات طويلة تتراوح بين 75 و99 سنة، وتراعي تكلفة المشروع المستفيد بالارض، وهو فكر جيد ولكن يصعب تعميمه علي جميع الانشطة والمشروعات، فهو يصلح في المشروعات التي تكون دورة رأس المال فيها طويلة، وهذا ما فعلته دول مثل كوريا والصين، لان هناك مشروعات ينتهي عمرها الافتراضي بعد مائة عام مثلا وبالتالي لاتحتاج لتملك الارض. وحتي الآن مازال حق الانتفاع فكرة مقترحة يجري دراستها. مدينتي بالمزاد! الحديث عن تسويات الشركات العقارية مع الهيئة لابد أن يبدأ بمشروع »مدينتي« وحصة وزارة الاسكان من المشروع.. فماذا تم فيها حتي الآن؟ هناك شقان في موضوع مدينتي، الاول يتعلق بنسبة 50٪ من المشروع صدر فيها بالفعل حكم قضائي يقضي باستمرار المشروع حتي لا تحدث اضرار بحقوق المشترين .. رغم وجود طعن علي هذا الحكم وحصلت وزارة الاسكان علي حصتها التي تمثل 7٪ من أعداد وحدات المشروع تمثل السداد العيني لثمن الارض، وهي 4400 وحدة متنوعة بمساحات من 70 إلي 160 مترا مربعا، واستلمت الوزارة بالفعل 13 الفا و740 وحدة تم الانتهاء منها، وتم تكليف بنك التعمير والاسكان بطرح هذه الوحدات في المزاد علي دفعات باعتبارها افضل وسيلة لتحصيل حق الدولة.. أما الشق الثاني فهو يتعلق بنسبة 50٪ من ارض المشروع لم تنشأ عليها حقوق للغير، وتم تكليف هيئة الخدمات الحكومية بإعادة تسعيرها كأرض فضاء. وماذا تم في تسوية شركة »داماك«؟.. وماهي الشركات التي أنهت مشاكلها؟ هناك مستحقات متأخرة علي الشركة تصل إلي 145 مليون جنيه يجري جدولتها علي أربعة سنوات، كما يجري تنفيذ مشروعها علي الارض بلا مشاكل وتم الاتفاق علي سداد المبالغ المتبقية من ثمن الارض علي دفعات كل ستة أشهر.. وهناك شركات اخري مثل »الفطيم« تسيروفق البرنامج المتفق عليه للعمل وموقفها المالي والتنفيذي سليم، وتقدمت بطلب لتشغيل المركز التجاري في مشروعها، أما شركة »سوديك« فلا توجد معها مشاكل فنية أو مالية أو عقارية، وتسير في برنامجها الزمني ولكن سوف نقوم بتقدير فترة التعطيل عن العمل والتي لم يكن لها ذنب فيها، اما شركة »بالم هيلز« فقد حصلت علي 230 فدانا بالقاهرة الجديدة وتم البناء علي 65٪ من الارض، وحين صدر حكم ببطلان العقد عرضنا علي مجلس الوزراء ان يفيد التعاقد مع الشركة حفاظا علي حقوق المشترين والسكان، مع اعادة تسعير الارض الفضاء مرة أخري، ويجري الآن حصر الاراضي الفضاء وتكليف هيئة الخدمات الحكومية باعادة تسعيرها وهي نحو 28 فدانا. أما شركة »البابطين« التي تمثل مشروع »رويال سي« بمدينة 6 أكتوبر، فقد قامت الهيئة بسحب 60 فدانا منها تطل علي محور 26 يوليو مباشرة بعد أن تم اصدار تراخيص لها، وانتهت صلاحيتها دون ان تقوم الشركة بتنفيذ أي اعمال، وهي جزء من الاراض التي حصلت عليها الشركة ومساحتها 376 فدانا، وحين تقدمت الشركة بطلب إلي لجنة فض المنازعات بمجلس الوزراء بدأ إجراء تسوية تضمن حصول الدولة علي حقها. وبصفة عامة فقد وضعت هيئة المجتمعات عددا من التيسيرات لدفع العمل بالمدن الجديدة وتخفيف حدة الاحتقان ضد الهيئة، منها مثلا جدولة المستحقات علي الشركات الجادة وإعطاء فترة سماح دون سداد أقساط للتركيز علي إنهاء العمل في المشروعات العقارية، وهو ما ساهم في عودة ضخ الاموال مرة أخري وزيادة فرص العمل المتاجة نتيجة عدم توقف المشروعات. وفيما يتعلق بمحور المستثمرين في المشروع القومي للاسكان، والذي لم يتم تنفيذه حتي الآن بسبب مشكلات كبيرة هل هناك حلول توصلتم لها لانهاء العمل في الوحدات السكنية؟ هذه الاراضي تم منحها للمستثمرين بسعر رمزي لايتجاوز 70 جنيها للمتر المربع مقابل المساهمة في تنفيذ المشروع القومي للاسكان لذوي الدخول المحدودة بعضهم قام بتنفيذ حصته والبعض توقف عن العمل، وبعضها تأخر توصيل المرافق مما عطل العمل، وما توصلنا إليه لحل المشكلة هو منح مهلة حتي شهر نوفمبر 2014 لانهاء تنفيذ المشروعات المتوقفة من مشروع الاسكان القومي »70م2« والاسكان الحر الذي قد يصل إلي »120م2« للوحدة، كما تم إنهاء مشكلة ارتفاعات المباني التي واجهت المشروع في مدينة 6 أكتوبر، وتم حل المشكلة مع هيئة الطيران المدني، وسوف تقوم الشركات بالبناء وفقا للتراخيص الصادرة لها من هيئة المجتمعات اما فيما يتعلق بأسعار الوحدات السكنية فقد وضعنا سقفاً لأول مرة لسعر الوحدة طبقا للمدينة، مثلا في مدينة 6 أكتوبر يجب الا يزيد السعر عن 106 آلاف جنيه للوحدة، كما عدلنا سعر الاسكان الحر وهو وحدات سكنية 120 مترا مربعا في جزء من مشروع الاسكان القومي بما يوازي قيمة فائدة بنك الاستثمار القومي.. ونأمل ان تنشط هذه الاجراءات حركة العمل في إنهاء الاجزاء المتوقفة من المشروع والتي يمكنها أن تنتج اكثر من31 الف وحدة سكنية في مراحل التنفيذ المختلفة.
