فوزى: أثار سلبية لعروض السداد طويل الأجل وارتفاع المنافسة البستانى: وضع سعر استرشادى للمتر فى العاصمة الإدارية انسب الحلول جابر: الأسعار المخفضة لسعر المتر يهدد إمكانية استكمال المشروع أعلنت إحدى شركات التطوير العقارى إلغاء مشروع جديد، كانت تعتزم تنفيذه بالعاصمة الإدارية الجديدة، وعرضت على العملاء، نقل مقدمات الحجز، من ذلك المشروع الى مشروع آخر تمتلكه الشركة بالعاصمة الإدارية، أو إسترداد مقدمات وأقساط الوحدة التى سبق وتم حجزها. وقال مطورون عقاريون، أن تراجع بعض شركات التطوير العقارى الحاصلة على أراضى بالعاصمة الإدارية الجديدة، عن استكمال المشروعات التى حصلت عليها، هو أمر طبيعى، تم التنبؤ به منذ بداية إطلاق المشروع وطرح الأراضى على المطورين العقاريين. وأشاروا إلى أن انخفاض مقدمات الأراضى، وحصول الشركات على الأراضى بالعاصمة الإدارية، بتسهيلات كبيرة، أدى إلى دخول عدد كبير من الشركات الجديدة، ذات التصنيف المتوسط والتى حصلت على عدد من الأراضى، وقامت بطرحها على العملاء، متجاهلة الاشتراطات التى وضعتها « العاصمة» لتنفيذ المشروعات. واعتبروا أن تسعير الوحدات يعتبر أكبر دليل على عدم دراية الشركات بالعناصر المطلوبة لتنفيذ المشروع، وعلى رأسها التدفقات المالية المحسوبة، بالإضافة إلى الاعتماد على وسائل تسويقية تجذب العملاء، بدون النظر إلى جودة المشروع أو العمل به على أرض الواقع. قال المهندس فتح الله فوزى رئيس لجنة التشييد، بجمعية رجال الأعمال، إن عدم إقرار اتحاد المطورين العقاريين حتى الآن، أدى إلى حصول الشركات على مشروعات تفوق القدرات المالية والفنية الخاصة بها،وهو ما أدى الى وجود شركات متعددة وخبرات متنوعة ولكن لا تتوافق مع حجم المشروع. وأشار إلى أن السوق شهد طفرة كبيرة فى حجم المشروعات المطروحة بعد إطلاق المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية الجديدة، كونها تمثل مستقبل الاستثمار العقارى فى مصر، ويتجه إليها عملاء السوق العقارى بشكل مباشر، فى حين أن العروض التى تم طرح المشروعات بها لا تتوافق مع حجم الاستثمارات المنفذة أو التى سيتم ضخها فى المشروع حتى تنفيذه. ولفت إلى أن دراسة السوق بشكل جيد، يتطلب دراسة تسعير الوحدات والتدفقات النقدية الخاصة بالشركة، وتكاليف أقساط الأرض والتنفيذ والتسويق وغيرها من البنود، التى لابد أن يضعها المطور فى حساباته، لنجاح المشروع، مشدداً على ضرورة التسعير الجيد للمشروعات لضمان عدم التعثر. واعتبر أن السبب فى ذلك هو عدم دراية معظم الشركات بتكاليف المشروعات والاعتماد على تسويق الوحدات بعروض مختلفة فى السداد، حتى إذا كان على حساب المشروع، مشيراً إلى أن المنافسة بين المشروعات أدت إلى اتجاه الشركات إلى تدشين عروض مختلفة فى السداد بعيدة عن الآليات التمويلية الحقيقية للمشروعات، وهو ما خلق فجوة تمويلية واضحة مع بدء تنفيذ المشروع. وشدد على ضرورة الدراسة الجيدة، وتحديد حسابات تكلفة الأرض والمبانى، والمصروفات الإدارية ومصروفات التسويق وتكلفة البيع والفوائد البنكية والرسوم والضرائب، حتى يضمن المطور وجود تدفقات نقدية مستمرة تساهم فى استكمال تنفيذ المشروع. وقال إن التسهيلات التى تقرها الشركة تساهم فى المقام الأول فى جذب المطورين والتسهيل عليهم، دون الإعتماد على التسهيلات بشكل كلى، موضحاً أن صعوبة بعض الاشتراطات تكون فى المقام الأول لصالح العميل والسوق والمطور، الذى تظهر جديته من خلال التزامه بتنفيذ المشروع وفق الاشتراطات الموضوعة. وأكد أن بداية المشكلة التى ستواجهها معظم الشركات خلال الفترة المقبلة، تتمثل فى الإعتماد على على حجز الأراضى بمقدمات صغيرة والاعتماد على التدفقات النقدية من العملاء لاستكمال المشروع، معتبراً أنه إذا ظهرت حالات تعثر بالمشروع لن يتأثر بشكل كبير؛ خاصة أن نسب المتعثرين فى السوق تعتبر النسب الأقل، فى ظل وجود شركات جادة تعمل فى السوق العقارى منذ فترة طويلة، بالإضافة إلى أن الشركة تقوم بمتابعة مستمرة لجميع المشروعات القائمة بها من أجل ضمان الاستكمال والتسليم فى المواعيد المقررة. من جانبه أكد المهندس محمد البستانى نائب رئيس شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن ارتفاع المنافسة خلال السنوات الأخيرة بعد إطلاق المشروعات القومية، أدى إلى دخول عدد كبير من الشركات إلى القطاع العقارى، بدون التمييز بين امتلاكها الخبرات من عدمه. وأوضح أن تراجع الشركات عن تنفيذ المشروعات، يجب أن يتم، دون الإضرار بمصالح الحاجزين هو أفضل الحلول؛ خاصة فى ظل وجوده، داخل أحد المشروعات القومية، مثل العاصمة الإدارية الجديدة، فى ظل الإجراءات التى تضعها شركة العاصمة لحماية المشروع والمطورين والعملاء. ولفت إلى أن المشكلة فى عدم امتلاك بعض الشركات الخبرات اللازمة فى تنفيذ المشروعات، بالإضافة إلى الاعتماد على اتجاه نسبة كبيرة من العملاء إلى الاستثمار العقارى بعد خفض الفوائد على الشهادات البنكية المختلفة، موضحاً أن الفترة المقبلة ستشهد فلترة لعدد كبير من الشركات والاندماج بين شركات مختلفة لاستكمال المشروعات التى تم البدء فى تنفيذها. وقال إن العاصمة الإدارية الجديدة ستكون قاطرة الاستثمار العقارى خلال السنوات المقبلة، وهو ما يؤكد عدم السماح بوجود مشكلات خاصة بالمشروعات أو العملاء، لافتاً إلى أن جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية توصلت خلال الفترة الأخيرة إلى سعر استرشادى داخل العاصمة الإدارية الجديدة لحماية العملاء من النصب وشركات التطوير العقارى من التوقف. وأضاف أن وجود العروض الوهمية التى قامت بتدشينها الشركات الجديدة التى لا تمتلك الخبرات الفنية والمالية لتنفيذ المشروعات، أدى إلى اتجاه العملاء إليها للتغلب على ضعف القدرة الشرائية الناتج عن ارتفاع أسعار العقارات بعد زيادة أسعار مواد البناء وتكاليف التنفيذ. وشدد على أن الجمعية تعتزم عقد اجتماع مع جميع الشركات العاملة فى العاصمة الإدارية لوضع سعر استرشادى للمتر، بعد دراسة التغيرات فى أسعار مواد البناء ومدخلات صناعة الاستثمار العقارى من أجل حماية السوق العقارى من الشركات حديثة النشأة التى لا تمتلك الخبرات السابقة. ويرى على جابر رئيس القطاع التجارى بشركة جيتس للتطوير العقارى، أن تسعير الوحدات فى بعض المشروعات يعتبر تسعير غير واقعى، ولا يحاكى حجم التكاليف التى يتكبدها المطور طوال فترة تنفيذ المشروع. وأشار إلى أن أى خلل فى تسعير الوحدات يلقى بظلاله السلبية على إمكانية استكمال المشروع وتسليمه إلى العملاء، وهو ما يستلزم توضيحه للعملاء لعدم الاتجاه إلى المشروعات التى يتم طرحها بأسعار قليلة لجذبهم إلى الشراء بدون النظر إلى إمكانية استكمال المشروع من عدمه. وطالب العملاء بضرورة البحث عن سابقة أعمال الشركات التى تطرح المشروعات، للتأكد من قدرتهم المالية والفنية على تنفيذ المشروع، وعدم الاعتماد على المشروعات التى تطرح وحداتها بأسعار اقل من التكلفة الفعلية لها؛ خاصة أن ارتفاع مدد السداد يؤثر بالسلب على المشروع مع سداد أقساط الأرض وتكلفة الأموال التى ستضاف على سعر الوحدة. وأشار إلى أن تفاوت الأسعار بين الشركات لا يعتبر نصب على العملاء وإنما هو السعر العادل لسعر المتر، ضارباً المثل بحجم الإقبال على مشروعات معينة وصلت أسعار المتر فيها إلى نحو 21 ألف جنيه، على الرغم من وجود مشروعات مجاورة لها طرحت بأسعار أقل من الرقم المذكور.
