فوزي: أزمة متكررة بسبب حسابات التكلفة الخاطئة على سعر الأرض والمبانى البستاني: تصب فى مصلحة الشركات الجادة سليم: دخول مطورين لإنقاذ الموقف مرهون بحسابات المشروع سليمان: أى ظاهرة سعرية غريبة توحى بالنصب على المواطنين تزايد عدد البلاغات المقدمة ضد شركة «بيتك بإيدك» العقارية صاحبة مبادرة «بيتك بسعر التكلفة» التى طرحت مشروعات عقارية متعددة بهامش ربح لا يتعدى 5% وبأسعار تصل إلى نصف سعر السوق العقارى بعد إعلان الشركة تعثرها بعد جمعها نحو 2 مليار جنيه مقدمات وأقساط من العملاء. يأتى ذلك فى الوقت الذى استنكر فيه المطورين العقاريين ارتفاع تكاليف تنفيذ المشروعات مما يؤثر بشكل كبير على أسعار العقارات فى مصر خلال الفترة المقبلة، موضحين أن هوامش الربح المقبولة أصبحت بسيطة للغاية للمطور بالتزامن مع ارتفاع أسعار الخدمات ولكنها لا تقل عن نحو 12 الى 14 % من اجل تغطية تكاليف تنفيذ المشروع. وكانت «المصدر» قد دقت جرس الإنذار حول مبادرات بيع المشروعات العقارية بأسعار التكلفة فى عددها الصادر بتاريخ 12 مايو 2019 تحت عنوان تهم النصب تلاحق مبادرات «اشترى شقة بسعر التكلفة»، وأكد المطورون وقتها خطورتها على السوق. فى حين رفض مطورون تعميم الفكرة على جميع المبادرات القائمة نظراً لوجود بعض المبادرات الناجحة التى تقوم على نفس الفكرة، ولكن بحسابات صحيحة ورؤية واقعية للسوق ، موضحين أن الأزمة ستؤثر بالسلب على السوق العقارى إذا ما لم يتم تداركها باسترجاع أموال العملاء مرة أخرى من الشركة. فى البداية قال المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري، إن السوق العقارى تأثر خلال العامين الماضيين بشكل كبير بظهور عدة شركات جديدة أطلقت أول مشروعاتها العقارية بمختلف المناطق وعلى رأسها مدينة العاصمة الإدارية الجديدة، موضحاً أن العملاء رحبوا بالمقدمات البسيطة والأسعار المنخفضة بدون النظر إلى مدى التزام الشركات أو سابقة أعمالها. وأوضح أن جميع الشركات التى تقوم بتسويق مشروعاتها بأسعار غير منطقية مقارنة بأسعار السوق على مدار ال 40 عاماً الماضية لم تستطع استكمال أعمالها فى السوق، واختفت مع الوقت بسبب عدم دراستهم للسوق بشكل جيد أو خطأ فى تقدير الحسابات حول تكلفة تنفيذ المشروعات، مشيراً إلى أن بعض الشركات طرحت مشروعات فى مناطق مختلفة بأسعار لا تتجاوز 8 آلاف جنيه على الرغم من تسعير المتر فيها ب 10 آلاف جنيه وهو ما يؤكد وجود خلل فى التسعير أو المشروع ككل. وقال إن المشكلة تظهر بعد شهور من التعاقد حيث لا تستطيع الشركات المذكورة تنفيذ المشروعات، بالإضافة إلى تأخر مواعيد التسليم المتفق عليها فى العقود وهو ما يخلق أزمة عقارية مع عدم التزام الشركات بالجدول الزمنى الموضوع للمشروع. ولفت إلى أن هامش الربح الحقيقى أو العادل للمطور يتحقق حال إضافة 40 % من سعر الوحدة على تكلفة الأرض والمبانى تجعل المطور يحقق نحو 5 – 10 % هامش ربح للمشروع المنفذ على 4 – 5 سنوات، معتبراً أن إضافة هامش ربح 5 % فقط على تكلفة الأرض والمبانى يعتبر إخلال بالمشروع ولن يستطيع المطور تنفيذه. وقسم فوزى تكلفة تنفيذ المشروع إلى تكلفة أرض ومبانى وكذلك 5 بنود لابد أن يضعها المطور فى حسابات أى مشروع هى مصروفات إدارية ومصروفات تسويق ومصروفات بيع وفوائد بنوك و ضرائب، مشيراً إلى أن أى منتج عقارى يتم تسويقه بالنسب المذكورة لن يستكمل أو يسبب خسارة للمطور. وعن أزمة «بيتك بإيدك» أكد فوزى أن الحل الوحيد لحل الأزمة هو قيام الشركة برد جميع الأموال التى حصلت عليها، مشدداً أنه لا يوجد مطور عقارى باستطاعته الدخول فى مشروع ينفذ وفق تقديرات أو حسابات خاطئة وإنما الأفضل تنفيذ المشروع الجديد دون الإرتباط بأى شركة. وعن تأثيرها على السوق أكد أنها لن تؤثر بشكل كبير على السوق وإنما ستصب فى مصلحة الشركات الجادة التى لديها سابقة أعمال، خاصة أن السوق سيشهد خلال الفترة المقبلة مرحلة فلترة لبعض الشركات غير الجادة التى قامت بطرح مشروعاتها بدون دراسات الجدوى التى تناسب حجم الأعمال. ويرى المهندس عمرو سليمان الرئيس التنفيذى لشركة ماونتن فيو للاستثمار العقاري، أن أى ظاهرة سعرية غريبة توحى بحالات من النصب على العملاء معللاً ذلك بأن الأسعار تتحدد وفقاً لما هو متاح من عناصر داخل أى وحدة عقارية. ونفى أن يكون هناك سعر عادل لهامش الربح وإنما المحددات العالمية هى التى تحدد أسعار العقارات فى مختلف المناطق كونها مرتبطة بسوق مفتوح يضم مجموعة من المنافسين الذين يقومون بتحديد الأسعار وفقاً لأسعار التكلفة الفعلية للوحدة من ارض ومواد بناء وخدمات وكذلك تكاليف التسويق والبيع والمصروفات الإدارية. وأشار إلى انه فى حالات ارتفاع الأسعار يكون الفيصل هو محددات الوحدة، معتبراً أن السعر العادل هو سعر السوق والشركات المنافسة والتى لا تستطيع خفض الأسعار كونها مرتبطة بعدة عوامل معروفة لجميع المتعاملين بالسوق. فى حين يرى أحمد سليم رئيس مجلس إدارة شركة بريكزى للتسويق وإدارة المشروعات، أن هامش الربح العادل للوحدة لابد وان يتراوح ما بين 15 و 20 % للوحدات التى تباع على 8 سنوات من اجل تغطية تكاليف الوحدة يضاف إليه عدة بنود كالمصروفات الإدارية بنحو 12 % وكذلك تكلفة التسويق والبيع وغيرها. ولفت إلى أن تحديد مبادرات بيتك بسعر التكلفة وهامش ربح 5 % فقط يجعل المطور يتحمل نحو 7 % من ثمن الوحدة حتى تسليمها للعميل وهو ما يجعل الحسابات خاطئة لان أى نشاط اقتصادى لابد أن يتضمن أرباح لأصحاب المشروعات. وأكد أن المطورين خلال الفترة الأخيرة اعتمدوا على طرح مشروعاتهم بأسعار تتضمن هوامش ربح ضعيفة ومرضية من اجل التكيف مع ظروف السوق العقارى ولتحريك التعاملات ولكن بشكل يمنع خسارتهم. فى حين يرى احمد سمير المدير التجارى بشركة الوادى للاستثمار السياحى والعقاري، أن أزمة «بيتك بإيدك» ليست الأولى أو الأخيرة فى السوق، حيث يمر السوق بمشروعات مماثلة تقوم بالنصب على العملاء من خلال تخفيض الأسعار بحجة ارتفاع هامش ربح الشركات الأخرى فى ظل اتجاه العملاء إلى الأسعار الرخيصة التى تناسب إمكانياتهم. ونوه إلى أن العميل لابد أن يتجه إلى الشركات المعروفة ذات سابقة الأعمال بدون النظر إلى السعر خاصة أن المطورين خلال الفترة الأخيرة يتعاملون مع السوق بحذر بسبب بطء التعاملات وزيادة المنافسة بين الشركات نافياً أن يكون المطورين يحققون أرباحاً طائلة من المشروعات العقارية. وقال إن هامش الربح العادل لأى مشروع لابد أن يتراوح بين 20 الى 30 % لضمان استمرار تنفيذ المشروع وعدم تعثره وكذلك عدم خسارة المطور، مشيراً إلى أن المبادرات المذكورة أدت فى بعض المناطق إلى إغلاق الشركات وتوقف المشروعات. وأضاف أن السوق سيشهد خلال الفترة المقبلة أزمات مماثلة بسبب قيام بعض المطورين الجدد بطرح مشروعاتهم بأسعار منخفضة عن الأسعار السوقية من اجل جذب العملاء بدون دراية بحجم تكاليف تنفيذ المشروعات، مطالباً العملاء بضرورة التأنى فى اختيار الشركات التى لها سابقة أعمال على ارض الواقع وخدمات ما بع البيع وغيرها من الإجراءات التى تجعله مطمئن لضخ الاستثمارات بها. وأكد سمير أن الأزمة المذكورة حدثت فى مناطق متعددة كالتجمع الخامس والساحل الشمالى و تعثرت بسبب عدم دراسة السوق بشكل جيد، وكذلك لعدم امتلاك رأس المال القوي، الذى يضمن استمرار تنفيذ المشروع حال تعثر التدفقات النقدية التى يتم تحصيلها. وأوضح أن السوق العقارى يترقب حالياً بعض المشروعات الجديدة التى تم طرحها مؤخراً بعدة مدن وعلى رأسها مدينة العاصمة الإدارية والتى شهدت طرح مشروعات بأسعار قليلة للغاية وأنظمة سداد طويلة الأجل وهو ما سيظهر جلياً خلال العامين المقبلين، خاصة أن معظم المشروعات وفقاً لتعاقدات شركة العاصمة الإدارية ستبدأ تسليم مشروعاتها خلال عامى 2022 و 2023. من جانبه أكد المهندس محمد البستانى رئيس مجلس إدارة شركة البستانى للتنمية العقارية، أن ارتفاع الأسعار خلال الفترة الأخيرة جعل العملاء يتجهون إلى الأسعار المناسبة لإمكانياتهم، مشيراً إلى أن الأزمة تتطلب تدخل حكومى لمراقبة الإعلانات العقارية ومراجعتها بشكل مستمر بالإضافة إلى التسريع بتدشين اتحاد المطورين العقاريين لتنظيم السوق. وأشار إلى أن تعثر مبادرات بيتك بإيدك سيؤدى إلى اتجاه العملاء إلى الشركات العقارية الجيدة السمعة ذات الثقة والتى ستجتهد خلال الفترة المقبلة على تكثيف أعمالها وتسليم مشروعاتها ، خاصة أن التسليم كان ولا يزال هو الفيصل الوحيد بين الشركات الجادة وغير الجادة. وقال إن السعر العادل لأى وحدة تحدده مكونات الوحدة خاصة أن جميع الشركات العقارية تقوم حالياً ببيع المشروعات بسعر التكلفة التى تغطى تكاليف المشروعات بسبب شدة المنافسة وللحفاظ على تعاملات السوق. واعتبر أن الحديث عن هامش ربح 5 % فقط للمطور على سعر الوحدة وتكاليف التنفيذ غير صحيح، لأنها لا تغطى التكلفة الفعلية للوحدة والتى تتضمن سعر الأرض والمبانى والتشغيل والعمالة والتسويق والبيع وكذلك تكلفة الأموال للمشروعات التى يتم تقسيط ثمنها على سنوات. من جهته أكد بهاء حفظ الله مدير عام شركة عقار مصر للتطوير العقارى أن العميل أصبح الآن أكثر دراية عن ذى قبل، ويطالب بالاطلاع على قرارات تخصيص الأرض والقرار الوزارى ووصل توريد ثمن الأرض من اجل الاطمئنان من استمرار المشروع، معللاً ذلك بالتخوفات التى أصابت السوق بعد كثرة مطورين عقاريين لا توجد لهم أى سابقة أعمال. وأضاف أن معظم العملاء تبحث حالياً عن المشروعات القائمة على ارض الواقع على عكس الفترات السابقة، والتى كانت تشهد تسويق المشروعات على الرسومات والأوراق فقط، مشيراً إلى أن أزمة «بيتك بإيدك» أنهت حالة الجدل فى السوق وأثبتت أن هناك حالات نصب فعلية. وطالب العملاء بعدم الاتجاه وراء الأسعار المنخفضة بسبب عدم وجود ضمانات تسليم المشروع أو تأخر تسليمه فى بعض الأحيان، خاصة أن ارتفاع مدد السداد يؤثر بالسلب على المشروع مع سداد أقساط الأرض وتكلفة الأموال التى ستضاف على سعر الوحدة. وأشار إلى أن تفاوت الأسعار بين الشركات لا يعتبر نصب على العملاء وإنما هو السعر العادل لسعر المتر ضارباً المثل بحجم الإقبال على شركة طلعت مصطفى والتى طرحت مشروعها بمدينة العاصمة الإدارية الجديدة بسعر 21 ألف جنيه للمتر على الرغم من وجود مشروعات مجاورة لها طرحت بأسعار 9 ألاف جنيه فقط. ونوه إلى أن اقل سعر عادل فى العاصمة الإدارية الجديدة يتراوح بين 13 و 14 ألف جنيه يتضمن سعر الأرض وتكلفة المرافق والتشغيل، بالإضافة إلى هامش ربح جيد للمطور يساعده على استكمال المشروع والوفاء بالتزاماته فى المواعيد المقررة. من جانبه أكد اللواء مجدى أمين رئيس القطاع العقارى بشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، أن الشركة لديها من الإجراءات التى لا تسمح للشركات بالتصرف فى الأراضى أو مخالفة شروطها، مشيراً إلى أن الشركة ترحب بأى مواطن يريد الاستفسار عن وضع أى شركة أو إجراءاتها لتلافى المشكلات المستقبلية. وأشار إلى أن الحديث عن تعثر بعض الجمعيات أو الشركات الجديدة غير صحيح لان الجمعيات تسيطر عليها هيئة التعاونيات والتى لا تهدف إلى الربح فى حين أن الشركات العقارية التى تطرح المشروعات تسعر أراضيها وفق الأرباح التى تضعها على أسعار التكلفة. ولفت إلى أن الجمعيات تنفذ مشروعاتها بسعر التكلفة وتطرح الوحدات لديها بسعر مبدئى «مؤقت» على أن تعلن أسعارها النهائية فى جمعية عمومية بعد التعاقد مع المقاول الذى سينفذ المشروع. وشدد أن قطاع التنفيذ بالشركة يقوم بالمرور أسبوعياً على جميع المشروعات لمتابعة استمرار الأعمال بشكل مستمر وفقاً للجدول الزمنى والاشتراطات التى وضعتها الشركة، موضحاً الشركة تعلن أى مخالفات بشكل مستمر على صفحتها الرسمية من اجل توضيح الصورة للرأى العام. وأكد أمين أن اشتراطات وإجراءات الشركة لا تسمح بالتصرف فى الأراضى التى حصلت عليها الشركات بقرار وزارى إلا بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع، مشدداً أن الشركة لن تسمح بمخالفات فى أى مشروعات تنفذ بمدينة العاصمة الإدارية الجديدة. فى حين رفض عماد عيسى رئيس مجلس إدارة شركة أركان العقارية صاحب مباردة« إبنيها بسعر التكلفة» فكرة تعميم أحكام النصب على جميع المبادرات التى تهدف إلى طرح المشروعات العقارية بأسعار جيدة، مشيراً إلى أنه فى مبادرته يضع هامش ربح بنحو 10 -12 % وهو ما يساهم فى تغطية تكاليف الوحدة وتحقيق هامش ربح مرضى له. وأوضح أن شركته لا تطرح المشروعات إلا بعد تملك الأراضى المنفذ عليها المشروعات على عكس مبادرة بيتك بإيدك التى تضمنت الحصول على الأراضى على أقساط، معتبراً أنها احد ابرز الأزمات التى واجهت الشركة «بيتك بإيدك» وتسببت فى الأزمة الحالية لها. وقال إن شراء الأراضى من خلال مقدمات العملاء وسداد باقى ثمنها من التدفقات النقدية غير صحيح، ويؤدى إلى مشكلات متعددة أثناء تنفيذ أعمال الإنشاءات بالمشروع فى حين أن الأصل فى المبادرة التى يقوم بتنفيذها هى ملكية الأرض قبل طرح المشروع. وأضاف أن مشكلة بيتك بإيدك كان أول أسبابها هو التوسع الهائل فى كم المشروعات المطروحة بدون حسابات جيدة تناسب حجم الأعمال، بالإضافة إلى المصروفات غير المدروسة على التسويق والدعاية والتى لا تتناسب مع حجم أعمال التنفيذ على الأرض وكذلك الخطأ فى دراسات جدوى المشروعات. وأكد عيسى أن الأزمة أثرت بشكل كبير على السوق العقارى خاصة أن معظم العملاء من المصريين فى الخارج، وهو ما يعطى مؤشرات سلبية للعملاء بالخارج على الرغم من محاولات الحكومة والمطورين لتنفيذ خطط طموحة لتصدير العقار المصرى إلى الخارج مطالباً بضرورة التدخل الحكومى الجاد لإنهاء الأزمة.
