فوزى: صعوبة الاشتراطات تضمن جدية المطور وتغلق الباب أمام الشركات غير الملتزمة البستانى: اجتماع عاجل بين شركة العاصمة الإدارية والمطورين لمناقشة الأوضاع الراهنة حمودة: الاهتمام بدراسات جدوى المشروعات العقارية ضرورى لسد الفجوة التمويلية للشركات خليل: انخفاض المقدمات أدى إلى دخول شركات غير جادة طالبت شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، المواطنين بعدم التعاقد على وحدات سكنية داخل العاصمة الإدارية الجديدة، إلا بعد التأكد من بعض الاشتراطات الخاصة بالمشروع، من أجل ضمان أموالهم المستثمرة فى المشروعات. وتضمنت الاشتراطات، صدور القرار الوزارى للمشروع، والرخص البنائية للمبانى بأنواعها المختلفة، والتأكد من بدء المطور فى أعمال التنفيذ طبقاً للبرنامج الزمنى الخاص للمشروع، ومتابعة التنفيذ بشكل مستمر مع توالى دفع المواطن للأقساط. وأثار تحذير شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، المواطنين من التعاقد على وحدات سكنية داخل العاصمة الإدارية الجديدة، إلا بعد التأكد من بعض الاشتراطات، حفيظة المطورين العقاريين، خاصة أن التحذيرات تضمنت عدم شراء وحدات بالمشروعات إلا بعد صدور الرخص البنائية للمبانى. وطالبوا بضرورة تسريع عملية استصدار تراخيص البناء، من أجل عدم التأثير على خطط تسويق الشركات؛ خاصة أن التراخيص تأخذ وقت طويل من أجل صدورها، وهو ما سيؤثر بالسلب على الشركات، مشددين على ضرورة تسهيل الشركة للإجراءات على المطورين. ويرى مطورون عقاريون، أن تعثر بعض الشركات وإصدار الشركة تحذيرات للمواطنين، يرجع إلى كثرة التسهيلات التى قدمتها الشركة للمطورين للدخول فى مشروعات بالعاصمة الإدارية مثل تخفيض المقدم إلى نحو 10%، وعدم مراجعة سابقة أعمال الشركات قبل تخصيص الأراضى، محذرين من تكرار الموقف الحالى للمشروعات فى الأحياء المختلفة. وقال المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقارى، إن المشكلة ليست فى طرح الأراضى على الشركات بمقدمات صغيرة، وإنما فى طرق بيع الوحدات للعملاء من الشركات. وأشار إلى أن الشركات تقوم بطرح الوحدات بمقدمات ضعيفة أو بدون مقدم من أجل تنشيط السوق وجذب العملاء، وهو ما يجعلها تواجه فى النهاية أزمات تمويلية طاحنة تهدد استكمال المشروع وتسليم الوحدات للعملاء. ولفت إلى أن العروض المذكورة ظهرت خلال الفترة الأخيرة مع ارتفاع عدد الشركات العاملة فى السوق، للتغلب على المنافسة فيما بينها، مشدداً أنها تناسب الشركات الكبيرة التى تمتلك ملاءة مالية جيدة؛ خاصة أن ارتفاع تكاليف تنفيذ المشروعات أدى إلى وجود فجوات تمويلية واضحة فى عدد كبير من الشركات. وأكد أن اعتماد الشركات على التدفقات النقدية من العملاء، لا يسد فجوة التمويل فى المشروع؛ خاصة، أنه توجد إلتزامات سنوية خاصة بالأرض، وسداد أقساط متساوية، موضحاً أن الشركات حالياً تلجأ لسياسات تمويلية مختلفة تساعدها على استكمال المشروعات كالتمويل البنكى أو التوريق والتأجير التمويلى. وشدد على أن حصول الشركات على الأراضى وسداد الأقساط الخاصة بها، فى ظل السياسات البيعية الحالية يعتبر تهديد كبير للمشروعات، كونها ملتزمة بدفع أقساط الأرض، مع عدم تحصيل سعر الوحدة خلال فترة سداد الأقساط التى تصل إلى نحو 4 سنوات، موضحاً أن الشركات التى لا تمتلك ملاءة مالية لاستكمال مشروعاتها ستعانى من تعثرات كبيرة فى التسليم، ولن تستطيع تسليم المشروعات. واعتبر أن استغلال بعض الشركات لتسهيلات جهات الولاية أدى إلى دخول شريحة عريضة من الشركات إلى السوق بدون دراسات جدوى حقيقية، وهو ما ظهر خلال الفترة الأخيرة بالمشروعات المختلفة، مشيراً إلى أن شروط الحصول على الأراضى تختلف من جهة لأخرى. ولفت إلى أن متابعة تنفيذ المشروعات بأى مدينة ضرورية للحفاظ على استمرار المشروع؛ خاصة فى العاصمة الإدارية الجديدة التى تعتبر انطلاقة كبيرة للدولة وليس للقطاع العقارى فقط، معتبرا أن تدشين اشتراطات صعبة من جهات الولاية يساهم فى فلترة الشركات التى تحصل على أراضى لتنفيذ المشروعات، وهو ما يعتبر فى النهاية فى صالح العميل. وأضاف أن التزام الشركات بالشروط المتعددة، التى تضعها جهات الولاية، يؤكد وجود جدية فى الاستثمار، ووجود بدائل مختلفة لاستمرار تنفيذ المشروع، بدلاً من طرح الأراضى بشروط ضعيفة تساهم فى دخول شركات حديثة ولا تمتلك أى خبرات مذكورة. وشدد أن ظهور حالات تعثر فى المشروع لا يعبر عن مستقبل المشروع، كون حالات التعثر قليلة للغاية، ولا يمكن مقارنتها بالشركات الجادة التى تنفذ مشروعاتها بشكل جيد، لافتاً إلى أن المتابعة المستمرة من شركة العاصمة الإدارية لمعدلات تنفيذ المشروعات لضمان استقرار المشروع والحفاظ على أموال العملاء. من جانبه أكد المهندس محمد البستانى نائب رئيس شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية، رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، أنه يجرى حالياً التنسيق فى شعبة الاستثمار العقارى بالغرف التجارية، لعقد اجتماع مع شركة العاصمة الإدارية الجديدة، لمناقشة الأوضاع الراهنة للمشروعات فى العاصمة الإدارية والوقوف على التعامل بين الشركة والمطورين خلال الفترة المقبلة. وأشار إلى أن تعثر بعض الشركات يعتبر حالات فردية لا يمثل المشروعات فى العاصمة الإدارية بشكل عام؛ خاصة أن المشروعات الأخرى تسير بشكل جيد وسيتم تسليمها فى المواعيد المقررة فى العقود للعملاء، مضيفاً أن تحذيرات الشركة تستهدف حماية العملاء بدلاً من الدخول فى مشكلات متعددة. ولفت إلى أن الفترة الأخيرة مع ظهور شركات متعددة، تتطلب دراسة موقف الشركات الحالى، وقيام العملاء باختيار الشركات التى تمتلك سابقة أعمال على أرض الواقع من أجل ضمان أموالهم لدى الشركات خلال مدة تنفيذ المشروع، موضحاً أن المشكلة لا تتمثل فى دفع مقدمات الأراضى أو تخفيضها، وإنما فى استكمال المشروعات وتسليمها للعملاء. واعتبر أن الفترة المقبلة لابد أن تشهد تنسيق تام بين جهات الولاية والمطورين والعملاء من أجل تطوير السوق بشكل جيد والعمل على استقراره؛ خاصة مع استعدادات افتتاح المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة، بالإضافة إلى قيام العملاء باختيار الشركات العقارية بعناية كبيرة وبدون النظر إلى الأسعار المنخفضة فى سعر المتر. وقال إن تدشين اتحاد المطورين العقاريين سيحمى السوق العقارى من أزمات مماثلة؛ وهو ما سيظهر بعد إرسال لجنة الإسكان بمجلس النواب القانون للحكومة لمراجعته وإقراره، مشيراً إلى الفترة المقبلة سوف تشهد فلترة للسوق العقارى، بشكل عام بناء على ما حدث خلال الفترة المقبلة. ولفت إلى أن اعتبار خفض مقدمات الأراضى تسهيل على المطورين، يعتبر توجه جيد لجهات الولاية، من أجل تشجيع الشركات على زيادة حجم استثمارات اكبر، ولكنه يمثل بوابة صريحة لدخول شركات غير جادة إلى السوق العقارى، بدون امتلاك سابقة أعمال أو خبرات فنية ومالية. وأكد أن اتجاه شركات التطوير العقارى للقيام بدور البنوك أثر بالسلب على قدرات المطورين المالية؛ فى ظل اتجاه الشركات إلى طرح مشروعات بفترات سداد طويلة حتى 8 سنوات وبدون مقدم، موضحاً أنها تؤدى إلى أزمة تمويلية مع الوقت بسبب تغير تكاليف المشروع، بالتزامن مع دفع أقساط الأراضى. ولفت إلى أن المطورين العقاريين حذروا مراراً وتكراراً من العروض الترويجية التى تقوم بها الشركات لجذب العملاء، مع توضيح الآثار السلبية لها، ولكن ارتفاع حدة المنافسة فى السوق جعلت الشركات تتبارى فى طرح المشروعات بتسهيلات اكبر فى السداد مما أثر بالسلب على الملاءة المالية لها، مشدداً على ضرورة دراسة الشركات لأوضاع السوق قبل طرح تسهيلات تؤثر عليها بالسلب. من جانبه أكد شريف حمودة الرئيس التنفيذى لشركة جى فى للتطوير العقارى، أن وجود ضعف واضح فى تمويل القطاع العقارى، أدى إلى معاناة بعض الشركات العاملة فى السوق، مع وجود خطط سداد طويلة الأجل، مما أثر على القدرات المالية للشركات. وأضاف أنه لابد من تدشين مبادرات تمويلية لحل أزمة تمويل المطورين العقاريين، من أجل زيادة الاستثمارات المنفذة فى مصر؛ خاصة فى ظل زيادة حجم السوق العقارى خلال الفترة الأخيرة، مشيراً إلى ضرورة مواكبة الخطط الحكومية والخاصة للنمو الهائل للقطاع العقارى. وطالب بضرورة الاهتمام بدراسات جدوى المشروعات العقارية، ودراسة التكاليف التى يتم ضخها فى المشروع؛ خاصة مع زيادة مدخلات الصناعة كشركات التسويق العقارى التى تحصل حالياً على عمولات تصل إلى نحو 12%، مشدداً على ضرورة توحيد قواعد العمل داخل السوق. ويرى عبد العظيم خليل رئيس مجلس إدارة شركة دولمن للتطوير العقارى، أن السوق سيشهد خلال الفترة المقبلة فلترة كبيرة للشركات العاملة به، فى ظل تعثر بعض الشركات التى طرحت مشروعات مختلفة بدون دراسات الجدوى الجيدة. وأشار إلى أن تسهيل بعض اشتراطات شركة العاصمة الإدارية الجديدة، تم استغلالها من الشركات غير الجادة والحديثة التى اعتمدت على تسهيلات الشركة للحصول على أراضى بالمشروع، بدون النظر إلى دراسات جدوى المشروع أو إمكانية استكمال أعمال التنفيذ، موضحاً أن تخفيض المقدم إلى نحو 20% فى الأراضى السكنية و10% فى الأراضى التجارية، أدى إلى دخول شركات متعددة وحديثة لا تمتلك أى خبرات فنية ومالية لتنفيذ المشروع. وأضاف أن المشكلة التى ستظهر خلال الفترة المقبلة هى عدم توافق دراسات الجدوى للمشروعات التجارية بمنطقة الداون تاون؛ خاصة أن معظم الأراضى التى تم بيعها عبارة عن أراضى أبراج تستلزم ملاءة مالية مرتفعة، لاستكمال عمليات التنفيذ سواء فى أعمال الإنشاءات أو الكهروميكانيك أو التشطيبات. وأوضح انه لابد من مراجعة جميع الشركات التى حصلت على أراضى فى العاصمة الإدارية الجديدة، وكذلك مراجعة موقفها المالى من أجل ضمان استكمال المشروعات وعدم تفاقم أزمة تعثر الشركات، حتى يتم الحفاظ على حقوق العملاء الحاجزين للمشروع، مشيراً إلى ضرورة مراجعة جدول سداد أقساط الأراضى للشركات التى حصلت على الأراضى، مع طلب الملاءات المالية للشركات وهو حق أصيل لشركة العاصمة الإدارية. وأكد أن المشكلة تكمن فى تكاليف الشركات فى عمليات التسويق والبيع والعمولات الخاصة بشركات البروكر، والتى استحوذت على نسبة كبيرة من التدفقات النقدية للشركات، بدون النظر إلى أعمال الإنشاءات وتنفيذ المشروع، مشدداً أن الشركات ستقوم خلال الفترة المقبلة بمراجعة الخطط التسويقية والبيعية لها من أجل الحفاظ على التدفقات النقدية التى تقوم بتحصيلها. وطالب بضرورة معالجة طرق بيع الأراضى للمطورين العقاريين ووضع اشتراطات واضحة على غرار اشتراطات هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التى تلزم المطور بإجراءات مختلفة، تضمن بها الملاءة المالية الجيدة للشركات، معتبراً أن معالجة طرق طرح الأراضى على المطورين ستكون بداية فلترة السوق العقارى وضمانة لعدم دخول الشركات غير الجادة التى لا تمتلك سابقة الأعمال. ولفت إلى أن مساعى شركة العاصمة الإدارية للتسهيل على المطورين تعتبر جيدة، ولكنها تتطلب رقابة مستمرة على أقساط الأراضى ونسب التنفيذ؛ خاصة أن دراسات الجدوى للمشروعات تتضمن تنفيذ المشروع وفق آليات معينة تحتاج إلى دراسات جيدة لا تتم بشكل عشوائى، مشيراً إلى أن الملاءة المالية للمطورين تأثرت بشكل كبير خلال الفترة الأخيرة بسبب طول فترات السداد التى قاموا بطرح المشروعات بها فى ظل وجود أقساط مستحقة لجهات الولاية. ويرى عمرو عثمان رئيس مجلس إدارة شركة لاند بانك العقارية أن تحذير شركة العاصمة الإدارية للعملاء، يستهدف ضمان حقوقهم المادية لدى الشركات، بعد وجود حالة فردية تتضمن تعثر إحدى الشركات. وأشار إلى أن طرح شركة العاصمة الإدارية للأراضى بمقدمات منخفضة يعتبر تسهيل جيد على المطورين، لتحفيزهم على رفع حجم الاستثمارات الخاصة بهم فى المشروع، مشيراً إلى أن وجود حالة فردية تعثرت لا يعنى أن باقى المشروعات التى يتم تنفيذها حالياً تواجه نفس المشكلة. ولفت إلى ضرورة قيام الشركة بمراجعة دورية للشركات الحاصلة على أراضى لتنفيذ مشروعات بالعاصمة الإدارية، لضمان تنفيذ المشروع وفق الجدول الزمنى المتفق عليه، موضحاً أن ربط طرح المشروعات للمبيعات بالحصول على تراخيص المشروع يتطلب تسريع دورة حصول الشركات على التراخيص؛ خاصة أن معظم الشركات لم تحصل حتى الآن على التراخيص الخاصة بالمشروعات نتيجة لطول الدورة المستندية لاستخراج التراخيص. ولفت إلى أن معظم التراخيص الخاصة بأى مشروع تأخذ بعض الوقت حتى يتم الانتهاء منها، وهو ما سيؤثر بالسلب على الشركات الملتزمة بسداد الأقساط والتكاليف المعتادة شهرياً، مطالباً بضرورة الإسراع فى إصدار التراخيص للتسهيل على الشركات. واعتبر أن حدوث حالة تعثر فردية لن تضر بالمشروع أو تؤثر عليه بالسلب؛ خاصة أن الحكومة تولى اهتمام كبير بالمشروع ولن تسمح بحدوث حالات تعثر أخرى، ويتوقع أن تشهد الفترة المقبلة اجتماعات بين الشركة والمطورين، للوقوف على طرق التعامل فى إجراءات التراخيص وتسهيل عمل المطورين داخل المشروع، بما يضمن للشركة تنفيذ المشروعات فى التوقيتات المحددة.
