على خلفية إصدار الرئيس عبد الفتاح السيسى قرارًا بالقانون رقم 117 لسنة 2014، بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، وسير العمل على قدم وساق داخل الجهات المعنية لصياغة إجراءات التطبيق، أكد خبراء اقتصاديون ومصرفيون وخبراء ضرائب أن القانون وتعديلاته بصيغته النهائية، يأتى إنصافًا للفقراء ومتوسطى الدخل ويعد خطوة على طريق العدالة الاجتماعية، فضلًا عن الإسهام فى صياغة الآليات اللازمة للتصدى للاستثمار العقارى فى القنوات غير المشروعة، ومن ثم مواجهة التهرب الضريبى، وفى ذات الوقت ضمان حق المالك والتظلم والطعن فى حالة التقييمات الضريبية المجحفة.. «أكتوبر» تطرح تفاصيل الموضوع فى سياق السطور التالية. تقضى التعديلات الخاصة بالضريبة العقارية وفقًا ل « نص مشروع قرار رئيس الجمهورية» بقانون، بتعديل بعض أحكام القانون رقم 196 لسنة 2008، الخاص بالضريبة العقارية» بأن تستحق الضريبة المربوطة عن أول تقدير، اعتبارًا من أول يوليو الماضى، وتستحق بعد ذلك اعتبارًا من أول يناير سنويًا، ويستمر العمل بذلك التقدير حتى نهاية ديسمبر 2018، ولا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة فى أغراض السكن، على 30% من التقدير السابق، وعلى 45% من التقدير السابق بالنسبة للعقارات المستعملة فى غير أغراض السكن. وينص مشروع القانون على وضع معايير لتقييم المنشآت الصناعية، والسياحية، والبترولية، والمطارات، والموانئ، والمناجم، والمحاجر، وما فى حكمها من منشآت ذات طبيعة خاصة، بغرض تحديد وعاء الضريبة لها بقرار من الوزير بالاتفاق مع الوزير المختص، خلال 3 أشهر من تاريخ العمل بهذا القرار بقانون. قائمة الإعفاءات وحددت التعديلات، قائمة الإعفاء من الضريبة، وتشمل الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة، والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إدارتها، أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها، وأبنية المؤسسات التعليمية، والمستشفيات، والمستوصفات، والملاجئ، ومقار الأحزاب، والنقابات المهنية، بشرط استخدامها فى الأغراض المخصصة لها، وكل وحدة عقارية أو أكثر يستعملها المواطن فى أغراض السكن، غير التى اتخذها سكنًا خاصًا رئيسيًا له ولأسرته، يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية أو إجمالى هذه القيم عن 24 ألف جنيه، على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة. وتضم القائمة أيضًا، كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية، يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه، على أن يخضع ما زاد للضريبة، ومراكز الشباب والرياضة، والعقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل، والعقارات المخصصة لمنفعة الأراضى الزراعية، بما فى ذلك السكن الخاص بالعمال والحظائر وما فى حكمها، والدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح. وأضافت التعديلات بندين جديدين للمادة 11 من القانون، بالمبانى المعفاة، وتشمل الأحواش والجبانات، والوحدة التى يتخذها المالك سكنًا خاصًا رئيسيًا له ولأسرته، على أن يكون عدم الخضوع للضريبة لوحدة واحدة لكل مالك. إجراءات التطبيق وتقول سامية حسين رئيس مصلحة الضرائب إن الجهات المعنية بدأت اتخاذ إجراءات تنفيذ التعديلات الجديدة الخاصة بقانون الضريبة العقارية، مشيرة إلى أنه بموجب تلك التعديلات تم رفع حد إعفاء الوحدات السكنية إلى أقل من 2 مليون جنيه للوحدة وأن الوحدة السكنية التى تبلغ قيمتها السوقية 2 مليون جنيه ستدفع ضريبة لا تتجاوز 120 جنيها سنويًا فقط. وأضافت أنه بالنسبة للوحدات الإدارية والتجارية فإن التعديلات الجديدة أعفت الوحدة التى يقل إيجارها السنوى عن 1200 جنيه وأن الوحدة التى تصل قيمتها السوقية 100 ألف جنيه سيدفع صاحبها ضريبة سنوية تبلغ 240 قرشا فقط. وفيما يتعلق بتقييم المنشآت الحيوية، الصناعية والسياحية والبترولية والموانئ والمطارات والمحاجر وغيرها أوضحت سامية حسين أنه تم توقيع بروتوكول بين وزارتى المالية والصناعة لاعتماد الأسس التى تم الاتفاق عليها لتقييم المنشآت الصناعية وحساب الضريبة المستحقة، وجار الاتفاق مع باقى الوزارات المعنية تمهيدا للتوقيع معها. تاريخ الاستحقاق وأشارت إلى أن الضريبة تستحق من 1/7/2013 وسيتم حسابها هذا العام فقط حتى 31/12/2014 بقيمة عام ونصف على أن يتم حسابها سنويًا اعتبارًا من أول يناير 2015 وسيتم تقدير قيمة الضريبة عن العام ونصف العام المتأخرة وإضافتها على أقساط الفترات الجديدة القادمة وأن المكلفين بدفع الضريبة ستصلهم إخطارات بالقيمة المستحقة وفى المقابل فإن الوحدات المعفاة لن تصلها آية إخطارات. عدالة التطبيق من جانبه أكد هانى قدرى وزير المالية أن التعديلات التى تضمنها قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008 تستهدف توسيع مظلة الإعفاءات الضريبية لتشمل إعفاء وحدات متوسطى ومحدودى الدخل سواء كانت مخصصة للأغراض السكنية أو غير السكنية، إلى جانب تعزيز الضمانات القانونية المكفولة للمخاطبون بالضريبة لضمان حسن تطبيق القانون. مشددا على أن التعديلات لن تمس محدودى وأصحاب الدخول الأدنى من الطبقة المتوسطة ولن تحملهم أية أعباء ضريبية فى ظل قانون الضريبة العقارية الجديد، وأن ملاك الوحدات العقارية هم المخاطبون بالضريبة وليس المستأجرين. وأوضح وزير المالية أن التعديلات تشمل وضع إعفاء خاص للوحدات العقارية المستغلة فى غير أغراض السكن من الضريبة العقارية إذا قل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه بعد استبعاد مصاريف الصيانة التى تبلغ 32% من القيمة التى تحددها لجان الحصر والتقدير، وهو ما يعنى أن الوحدات غير السكنية التى تصل قيمتها حتى 100 ألف جنيه معفاة من الضريبة. وأوضح أن هذا الإعفاء يأتى دعما لأصحاب المنشآت التجارية والصناعية والخدمية الصغيرة وبصفة خاصة فى القرى والنجوع والمناطق الشعبية وهم يمثلون الشريحة الأكبر من المجتمع. وأضاف أن التعديلات تضمنت أيضًا النص صراحة على إعفاء المسكن الخاص للأسرة من الضريبة بشرط ألا تزيد قيمته السوقية على مليونى جنيه، وهو ما يؤكد عدم المساس بمحدودى ومتوسطى الدخل.. فعلى سبيل المثال إذا كانت الوحدة السكنية تبلغ قيمتها 4 ملايين جنيه فإن الضريبة تحصل على المليونى جنيه الإضافية وليس على قيمة العقار الكلية وتصبح قيمة الضريبة السنوية 2640 جنيه فقط لا غير وهو ما يعنى تخصيص 660 جنيهًا لصندوق تطوير العشوائيات و660 جنيهًا أخرى لتطوير المحليات وذلك على سبيل المثال. موارد للعشوائيات وكشف الوزير أن إيرادات الضريبة العقارية المحصلة سيتم توجيهها بنسبة 25% للمحافظات كمورد إضافى لها يساعدها على تنفيذ مشروعاتها و25% لصندوق تطوير العشوائيات للقضاء على مشاكل العشوائيات التى تحتاج إلى مزيد من الموارد لإعادة تخطيطها وتطويرها بالإضافة إلى 50% ستوجه للخزانة العامة للدولة ليتم إنفاقها على تطوير التعليم والصحة والتأمينات وإقامة مشروعات تنموية بالمحافظات. وأكد أن التعديلات التى أصدرها الرئيس تشمل أيضًا تعزيز الضمانات القانونية أمام المواطنين فى التظلم من تقديرات الضريبة إلى جانب إعادة تشكيل لجان الطعن بما يضمن التوازن والعدالة بين جميع أطراف المنظومة. فيما أوضح طارق فراج مستشار وزير المالية لشئون الضريبة العقارية أن مدة التقييم تبلغ خمس سنوات، وأن التقييم يتسم بأنه جماعى وقائم على أسس علمية ويتم وفقًا للظروف الخاصة بكل منطقة وأنه عندما يعاد تجديد التقييم بعد انتهاء المدة المحددة فإن قيمة الضريبة تكون قابلة للارتفاع أو الانخفاض وفقًا لظروف السوق العقارية ومستجدات الأوضاع. وأضاف أن الحصيلة المتوقعة من الضريبة العقارية تبلغ 4 مليارات جنيه تقريبًا. وفيما يتعلق بالعقارات مرتفعة القيمة السويقة إلا أن الوحدات السكنية بتلك العقارات ردودها ضئيل بالنسبة للمالك نظرًا لأنها تخضع «لقانون الإيجارات القديم» وأشار إلى أن تلك العقارات تصنف ضمن العقارات المستقرة ويترك الوضع كما هو عليه إلى أن تنتهى مدة الايجار المحددة ومن ثم يعاد تقييم القيمة الضريبة المستحقة عنها، وفى المقابل أوضح أن «التقييم الخمسى» الذى يتم كل خمس سنوات يأتى وفقًا للقيمة السوقية وأنه لا يؤدى بأى حال من الأحوال إلى زيادة قيمة الإيجارات الجديدة، حيث يتم التعامل مع المالك بعيدًا تمامًا عن المستأجر. وأضاف فراج أن قانون الضريبة العقارية وتعديلاته الجديدة يضمن للمالك حق التظلم والطعن فى حالة أن يرتفع تقييم قيمة الضريبة عن القيمة المستحقة فعليًا، مشيرًا إلى أن الطعن يجب أن يتم خلال 60 يومًا من تاريخ تسلم المالك للإخطار الخاص بدفع الضريبة. العدالة الاجتماعية ذكرت جمعية خبراء الضرائب المصرية على لسان المحاسب القانوى أشرف عبدالغنى رئيس الجمعية، أن التعديلات الجديدة استجابت للعديد من مطالب المجتمع الضريبى وحققت العدالة الاجتماعية المطلوبة بإعفاء الوحدات السكنية التى تقل قيمتها السوقية عن 2 مليون جنيه بما يعنى إعفاء جميع محدودى الدخل من هذه الضريبة. وأضاف أن القانون رقم 196 لسنة 2008 والمعدل بالقانون رقم 103 لسنة 2012 والقرار بقانون رقم 117 لسنة 2014 صدر على أن يتم تطبيقه اعتبارًا من 1/7/2013 وكان من المفترض تطبيقه من السنة التالية التى تتم فيها إجراءات الربط أى من العام التالى لصدوره إلا أنه بسبب عدم وضع معايير محددة للتقييم الخاص بالوحدات غير السكنية - صناعى - سياحى - موانئ.. إلخ، فقد تم إرجاء تطبيقه عدة مرات والعمل بالقانون القديم 56 لسنة 1954 إلا أن جاء تطبيقه وفقًا للتعديلات الأخيرة. وأوضح أنه من أبرز إيجابيات التعديلات الجديدة عدم اشتراط شهر حق الملكية بالنسبة للمكلف بأداء الضريبة «المالك» فكانت العقود الابتدائية أو أى سند ملكية غير مشهر لا يعول عليه عند المحاسبة وكانت تشترط المصلحة ضرورة الإشهار مما يخلق كثيرًا من المشاكل بين المُلاّك الأصليين «البائعين» والملاك الحاليين «المشترين» حيث إنه من المتعارف عليه أن معظم سندات الملكية فى مصر غير مشهرة. بينما أوضح المحاسب القانونى محسن عبدالله رئيس لجنة الدمغة والضرائب العقارية بالجمعية أن التعديلات التى تمت فى القانون رقم 103 لسنة 2013 تنص على تعديل عدد أعضاء لجنة الحصر والتقدير لتصبح 3 أعضاء بدلًا من خمسة هم مندوب عن المصلحة - رئيس اللجنة - ومندوب عن المحافظة الواقع بها العقار وأحد المكلفين بأداء الضريبة يختارهم المحافظ المختص وكانت رؤية الجمعية أن يتم اختيار المكلف بأداء الضريبة من ذوى الخبرة فى مجال التقييم لأى من الأنشطة المختلفة حتى يمكن تطبيق العدالة فى عملية التقييم وأن تتم على أسس علمية يراعى فيها البُعد الاجتماعى وحالات الكساد والرواج لكل نشاط ومراعاة الأنشطة التى توقفت كلية عن مزاولة عملها وقد استجابت المصلحة لهذا المطلب فيما يتعلق بممثل المكلفين بالقانون رقم 117 لسنة 2014 بأن يكون من ذوى الخبرة فى مجال النشاط. وأضاف أن التعديلات تضمنت أيضًا وضع معايير لتقييم المنشآت الصناعية والسياحية والبترولية والمطارات والموانئ والمناجم ذات الطبيعة الخاصة خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القرار فى 1/7/2013 إلا أنه قد مر أكثر من عام وتحاول المصلحة جاهدة وضع تقديرات مع الجهات المعنية بكل نشاط خلال عمل جلسات ودراسات للوصول إلى تقديرات مناسبة بالاتفاق مع هذه الجهات إلا أنه حتى تاريخه لم يتم التوصل إلى معايير محددة فى معظم هذه الأنشطة وذلك لاختلاف وجهات النظر فيما بينهم وبين المصلحة وقد صدر القانون رقم 117 لسنة 2014 بمد مهلة أخرى لمصلحة الضرائب العقارية تبدأ من صدور هذا القانون والذى صدر فى 17 أغسطس 2014 لمدة ثلاثة شهور أخرى لوضع المعايير الخاصة بتقييم هذه المنشآت. 4 مليارات ومن جانبه ذكر د. صلاح جودة الخبير الاقتصادى أن الحصيلة المتوقعة من قانون الضرائب العقارية الجديدة تزيد على 4 مليارات جنيه سنويا، مشيرًا إلى أن القانون سيعمل وبشكل سريع على زيادة الحصيلة المتوقعة لإيرادات الضرائب وفقا للمخطط العام للموازنة العامة كما أنه يعد تحديًا جديدًا أمام الحكومة. وأضاف أن الحكومة قامت بتشكيل نحو 220 لجنة فى مختلف أنحاء الجمهورية لتقييم العقارات وتعتبر جهة مسئولة عن تقيم كل الوحدات السكنية الموجودة فى المناطق المحددة لهم، موضحًا أن اللجنة تتكون من 5 أفراد من الهيئة العامة للضرائب بالإضافة إلى 2 من الحى فضلًا عن ضرورة وجود 2 ملاك عقاريين. وأشار إلى أن التعديلات تضمن ألا يترتب على إعادة التقدير الخمسى (كل خمس سنوات)، زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المستعملة فى أغراض السكن على 30% من التقدير الخمسى السابق له بالنسبة للعقارات المبنية لأغراض السكن، مشيرًا إلى أنه من المتوقع أن يتم توجيه نحو 25% من الإيرادات المتوقعة لصالح صندوق تطوير العشوائيات. الممارسات المنحرفة بينما أكدت د. بسنت فهمى الخبيرة المصرفية أن التعديلات تعد خطوة على طريق تحقييق العدالة الاجتماعية لجميع فئات الشعب، مؤكدة أن القانون الحالى جاء لمواجهة الاستثمار العقارى بالوسائل والأساليب غير المشروعة خلال قيام عدد من الأثرياء بالاتجاه للاستثمار فى شراء العقارات من أجل التهرب من الضرائب المفروضة على قنوات الاستثمار الأخرى. وأضافت أن المضاربات الضارة التى قام بها عدد من رجال الأعمال من أجل الاستثمار فى شراء العقارات للتخلص من الأعباء الضريبية ودون القيام بدفع مستحقات الدولة فرضت على الحكومة ضرورة صياغة الآليات اللازمة لإخضاع تلك الممارسات والسيطرة عليها.
