حول السوق العقاري وعملية التقييم التق العالم اليوم "الأسبوعي" مع الدكتور احمد رجائي انيس استاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة ورئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقاري وعضو المجلس الدولي التابع لمؤسسة التقييم الأمريكية. دعا د.انيس إلي إنشاء بورصة عقارية حقيقية وشفافة لتنظيم السوق وحمايته من المضاربات كما طالب بضرورة ايجاد نص قانوني لتنظيم عمل خبراء التقييم الأجانب في السوق المصري مشيرا إلي أنه تم اكتشاف أخطاء فادحة في عملهم في بعض المشروعات الكبري. واعترف د. أنيس بأن نظام التقييم العقاري مازال منقوصا في مصر ولم يكتمل حتي الآن، وأوضح في نفس السياق ان انخفاض الدخول وسعر الفائدة وعدم كفاية الكوادر المدربة تمثل عقبة حقيقية أمام التمويل العقاري وقال: "لقد اضر اشراف هيئة الرقابة المالية علي التمويل العقاري به". وفيما يلي نص الحوار: * ظهر التقييم العقاري في الولاياتالمتحدة في الثلاثينيات، أما في مصر فقد ارتبط ظهوره بالتمويل العقاري في 2001 فلماذا كان ظهوره الاثنين متأخرا؟ ** التقييم والتمويل العقاري ارتبطا في الظهور معا نتيجة احتياج الثاني للأول لاكتمال المنظومة أما بالنسب لظهورهما المتأخر في مصر، فالتمويل العقاري كأي نظام اقتصادي يظهر عند احتياج المجتمع إليه وتري الحكومة أن فيه فائدة يتم تطبيقه واذا ثبت العكس يتم الغاؤه، مثل النظام البنكي الذي ظهر في العشرينيات ومثلما حدث في الضريبة العقارية فهي مطبقة في دول كثيرة منذ سنوات، ولكن في مصر فهي نظام جديد علينا ومن هنا كان إنشاء الجمعية لتنظيم عمل مهنة التقييم العقاري ورفع المستوي الفني لاعضائها ولتدريبهم وتحديث معلوماتهم ولرفع مستوي الأداء. هذا ما تصورت انني أنشأتها من أجله أما الآن فهي تهتم بالمساعدة في العمل الاجتماعي والتأمين الصحي. * ما الأسس التي يقوم عليها التقييم العقاري؟ ** يقوم التقييم العقاري علي ثلاث فلسفات رئيسية الأولي "التكلفة" من خلال الطرق الهندسية وحساب قيمة المبني مع مراعاة العمر والحالة التي عليها المبني والموقع واتساع الشارع والحدائق المطلة عليه.. أما الطريقة الثانة "البيع المقارن" بمعني الاعتماد علي السوق والنظر للسعر المبيع به عقارات مشابهة، أي مقارنة العقار المراد تقييمه بعقار آخر في نفس المنطقة والوصول لقيمة تقريبية مع الاخذ في الاعتبار آخر سعر تم البيع به لعقار مشابه في المنطقة، وبناء عليه يتم وضع القيمة السوقية للعقار، ونعتبرها الطريقة الاغلب في السوق، ولكن في حالات كثيرة لا تصلح كتقييم قطعة أرض كبيرة غير محاطة بأراض مشابهة أو تقييم مصنع بمنقولاته، أما الطريقة الثالثة فهي "المنفعة" أي ندفع في العقار قدر ما نستفيد منه، وذلك من خلال تقييم العقار وفقا لرؤية العقار بعين المشتري، وهذه الطريقة تهدف للاستثمار. * مادامت يوجد معايير وأسس محددة للتقييم، ما تفسيرك لتضارب التقييمات لعقار واحد؟ ** يرجع ذلك لوجود فروق فردية بين المقيمين مثل الخبرة والمهارة والدراسة العلمية من خلال الاعتماد علي الأسس السابقة جميعها تؤدي لتخريج خبير ناجح، مثل مهنة الطب فالكل يحصل علي نفس العلم والدراسة، ولكن يوجد طبيب متميز في عمله وآخر ليس كذلك، بالاضافة إلي أن الأسس التي يقوم عليها التقييم العقاري لم تكن موجودة إلا من وقت قريب وكانت كلها قبل ذلك اجتهادات فردية، ولتفادي مشكلة تضارب التقييمات كانت البنوك الجهات الأكثر اعتمادا علي الخبراء تستعين بثلاثة مقيمين ولتقريب القيمة النهائية. الخبرة والدراسة! * قلت إن الخبرة والمهارة والدراسة العلمية تؤدي لتخريج مقيم ناجح، فكيف جاءت فكرة مركز التقييم العقاري
