قال حسام الدين طه عبداللطيف نائب رئيس مجموعة جراند العقارية، إن السوق العقارية شهدت ارتفاعا فى تكلفة التنفيذ بعد تحرير سعر الصرف بنسبة 90 %، نتيجة زيادة التكلفة الاستثمارية لتنفيذ المشروعات فقد ارتفع سعر طن الجديد بنسبة 100 % ، مما أثر على تنفيذ المشروعات وعرّض الشركات لخسائر فادحة، وخاصة التى قامت ببيع الوحدات قبل التنقيذ الفعلى على أرض الواقع. وأكد أن السوق العقارية تعد من الأسواق الجاذبة للمطورين العقاريين بحيث تتميز بطبيعة مختلفة بسبب زيادة الطلب على الوحدات السكنية وخاصة نوعية الاسكان المتوسط ومحدود الدخل، وما زال هناك نقص فى المعروض أمام الطلب المتزايد بحيث تعانى السوق من نقص فى الوحدات.
ما رؤيتك للوضع العقارى فى ظل التغيرات الاقتصادية الحالية؟ - السوق العقارية المصرية جاذبة للمطورين العقاريين وتختلف عن الأسواق الأخرى بحيث تتميز بطبيعة مختلفة بسبب زيادة الطلب على الوحدات السكنية، وخاصة نوعية الاسكان المتوسط ومحدود الدخل، وما زال هناك نقص فى المعروض أمام الطلب المتزايد بحيث تعانى السوق من نقص فى الوحدات يصل من 400 ألف وحدة إلى 500 ألف وحدة والقطاع الخاص ما زال غير قادر على تغطية هذه الفجوة بحيث يقدم حوالى 200 ألف وحدة سنويا. ورغم هذه التحديات الاقتصادية، فقد حقق قطاع العقارات السكنية فى مصر نتائج مبهرة نتيجة لتنامى الطلب على الوحدات السكنية كنتيجة طبيعية لزيادة عدد السكان.
هل هذا يؤكد أن القطاع العقارى ما زال من الاستثمارات الآمنة؟ - القطاع العقارى المصرى أكد على مدار السنوات الماضية وخاصة بعد الأزمة العالمية وثورة 25 يناير أنه يعد من الاستثمارات الآمنة للمدخرات مقارنة بالاستثمارات الاخرى التى تتأثر بالوضع الاقتصادى وتذبذب سعر العملة، واثبت أنه قادر على عدم التعرض للمخاطر التى تحدث فى الاستثمارات الأخرى. والقطاع العقارى يعد القطاع الوحيد الذى لم يتأثر بثورة 25 يناير، بل على العكس، كان القطاع الوحيد الذى عمل بقوة وقت الثورة.
ما تأثير سعر الصرف على القطاع العقارى؟ - تعويم الجنيه أثر على الأسعار وساهم فى ارتفاع أسعار مواد البناء مما أثر على زيادة التكلفة الاستثمارية لتنفيذ المشروعات فقد ارتفع سعر طن الجديد بنسبة 100 % من 4750 جنيها إلى 9700 جنيه وخلال شهر يناير ارتفع الى 10500 جنيه للطن، والان يصل إلى 9200 جنيه للطن بعد وصول الدفعة الأولى من قرض الصندوق الدولى، ومن المتوقع أن تكون هناك زيادة فى أسعار الحديد خلال الفترة القادمة إذا استمر سعر الدولار فى الارتفاع، وهذا الارتفاع سيؤثر فى التكلفة نظرا لأن الحديد يستحوذ على 30 % من اجمالى التكلفة للمبانى.
وأيضا ارتفع سعر طن الأسمنت من 700 إلى 870 جنيها، كما ارتفع سعر الالومنيوم والنحاس، فقد ارتفع سعر طن الالومنيوم من 15 ألف جنيه إلى 40 ألف جنيه، بالاضافة الى الارتفاعات فى باقى مواد البناء مثل الرمل والزلط وزيادة تكلفة النقل، كل هذه الارتفاعات فى مواد البناء أسهمت فى ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات بنسبة 90 %، كما ارتفع سعر المتر المبانى من 1200 جنيه إلى 1700 جنيه.
هل قامت الشركات بإعداد الدراسات المتعلقة بمشاريعها المختلفة بسبب تقلبات سعر الصرف، بما يتلافى التأثيرات السلبية للأسعار الحالية، وخاصة أنه يوجد العديد من الشركات قامت ببيع الوحدات قبل تنفيذها على ارض الواقع؟ - هذه الشركات تعانى حاليا من خسائر كبيرة، وخاصة فى ظل الارتفاعات الكبيرة فى أسعار مواد البناء بعد تحرير سعر الصرف والتى ارتفعت بنسبة 100 % ولذلك تقوم هذه الشركات بدراسة السوق للبحث عن آليات لتعوضها الخسائر الناتجة عن التعويم، ومن الآليات تسويق المراحل الاخرى من المشروعات بالأسعار الحالية الجديدة لتتجنب مزيدا من الخسائر، بالاضافة إلى مد فترات السداد لجذب عملاء جدد والحصول على سيولة جديدة تمكنها من الانتهاء من تنفيذ المشروعات، كما قامت العديد من الشركات ببيع الوحدات نصف تشطيب لتفادى الخسائر الناتجة عن تحرير سعر الصرف.
فى ظل هذه الظروف الاقتصادية، كيف ترى دور البنوك فى تمويل القطاع العقارى؟ - أتصور أن الظروف الاقتصادية التى تمر بها مصر حاليا أدت إلى تركيز البنوك على تمويل أذون الخزانة لسد العجز فى الموازنة العامة للدولة، وبالتالى تذهب المخصصات المحدودة للقطاع العقارى، هذا إضافة إلى أن قرارات الإصلاح الاقتصادى الأخيرة صاحبها قيام البنك المركزى برفع معدلات الفائدة لإقراض البنوك التابعة له، وبالتالى شهد معدل الإقراض من البنوك لشركات التطوير العقارى معدلات فائدة مرتفعة ورغم أن هذه المعدلات العالية غير مستمرة، إلا أنها أدت إلى احجام الشركات عن طلب التمويل من البنوك.
وأتوقع أنه عندما يستقر المناخ الاقتصادى المصرى، فإننا سنرى دورا أكبر للقطاع المصرفى فى دعم وتمويل القطاع العقارى، وبالتالى سيعمل على زيادة معدل النمو بهذا القطاع المهم.
وسوف يشهد القطاع العقارى زيادات سعرية جديدة نتيجة انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار، وسينعكس ذلك على ارتفاع عناصر تكلفة إنتاج الوحدات العقارية، فالأسعار سجلت زيادة خلال عامى 2015 2016 بما يتراوح بين 40 % و50 % فى جميع المشروعات العقارية فى مصر.
كيف تقيم تجربة الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص؟ - الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص أثبتت نجاحها لأنها تخفف العبء من على المطور وتقوم بتسهيل الإنشاء والتنفيذ، كما أنها تسهم فى سرعة الأداء، لأن التدفقات المالية تصبح فى حالة جيدة، ومن ناحية أخرى فإن الشراكة تعود على الدولة بعائد أعلى بكثير من مجرد بيع الأرض بسبب الزيادة السريعة فى أسعار الوحدات على عمر المشروع. وهذا ما يتم العمل به فى معظم الدول الكبرى.
ما الأساليب التى تتبعها جراند فى بيع الوحدات؟ وهل تم رفع الأسعار؟ - الشركة تتبع أكثر من أسلوب للسداد بناء على رغبة العميل وظروفه، ويتم تسليم الوحدات من عام إلى عامين وتعد أقصر فترة للتسليم فى السوق، وجراند قامت بدراسة السوق لتصل إلى أسعار متوازنة للوحدات قبل وبعد تحرير سعر الصرف حتى تتمكن من تقليل الخسائر وقد تمت زيادة سعر المتر من 6 الاف جنيه إلى 7 الاف جنيه.
ماذا عن مشروعات مجموعة جراند العقارية؟ - مجموعة جراند العقارية تمتلك 3 مشروعات «كريك بارك» فى مدينة السادس من أكتوبر على مساحة 40 فدانا فى منطقة التوسعات الشمالية، ويتكون من 4 مراحل ومن المتوقع الانتهاء منه خلال 2018، بتكلفة استثمارية تصل ل 350 مليون جنيه، بعدد وحدات 1100 وحدة، ويضم مولا تجاريا وملاعب رياضية، ويتم حاليا تنفيذ المرحلة الثالثة من المشروع .
والمشروع الثانى هو مشروع مول جراند بلازا فى المهندسين ويعد أول مول تجارى حقيقى بالمنطقة بحيث يضم وحدات سكنية فندقية بتكلفة 300 مليون جنيه على مساحه 6100 متر ويتكون من برجين وسيتم الانتهاء منه نهاية العام الحالى، وقد تقدم هايبر بعروض لفتح فرع له، ومن المخطط أن يتم طرح وحدات المول للإيجار وسيتم تأجيره لعلامات تجارية عالمية، بحيث تم التعاقد مع شركة (A+ ) لتأجير المحلات التجارية للمشروع.
وبالاضافة إلى انه يضم 6 أدوار للسكن الفندقى بإجمالى 70 وحدة فندقية تترواح مساحتها ما بين 65 و 220 مترا ومن المخطط أن يتم طرحها بنظام التمليك وتم بالفعل تسويق حوالى 80 % من الوحدات للعملاء العرب.
ويضم المشروع مطاعم وكافيهات وجراج بسعة 120 سيارة وسيتم افتتاح المشروع نهاية العام الحالى. والمشروع الثالث هو روضة قرطبة على مساحة 1500 متر فى الإسكندرية ، بحيث يضم 110 وحدات سكنية بمساحات تبدأ من 80 إلى 163 مترا، وقد أتاحت الشركة الحصول على وحدات التمويل العقارى وفقا لمبادرة البنك المركزى ومن المتوقع الانتهاء منه نهاية العام الحالى.
هل جراند ستتجه للاستثمار فى العاصمة الإدارية الجديدة؟ - من خطط جراند الاستثمار فى العاصمة، وقد قامت بشراء كراسة الشروط الخاصة بأراضى العاصمة والتى تبلغ 15 قطعة أرض بمساحة 1500 فدان، كما تقدمت جراند فى المناقصة التى تم طرحها على مساحة 50 فدانا، ومن المخطط أن يتم إنشاء مشروع سكنى متكامل، وقد تم عرض 1500 جنيه للمتر، على أن يتم تسويقه بعد التطوير ب 7 الاف جنيه للمتر.
هل هناك مشروعات جديدة تقوم جراند بدراستها حاليا؟ - جراند تدرس الحصول على قطعة أرض فى مدينة السادس من أكتوبر وبرج العرب وكينج مريوط بالإسكندرية لتنفيذ مشروعات سكنية عليها، للبدء فى تنفيذها فور الانتهاء من مشروعات الشركة الحالية.
هل تخطط جراند الاتجاه للاستثمار فى الساحل الشمالى؟ - توجد وحدات كثيرة مطروحة فى منطقة الساحل، مع عدم وجود طلب على هذه الوحدات وخاصة بعد عدم الاستقرار فى سعر الصرف ولذلك الشركة تفضل الاستثمار فى القاهرة والساحل الغربى.
ماذا عن القاهرة الجديدة؟ - جراند تخطط إلى التوجه لمنطقة القاهرة الجديدة بحيث تسعى حاليا إلى الحصول على قطعة ارض على مساحة 50 فدانا ومن المخطط أن تكون من خلال الشراكة، لأنها الحل الأمثل لتنفيذ التنمية المستدامة.
كيف يمكن العمل على تصدير العقار المصرى؟ - مصر لديها مقومات كبرى للمنافسة بقوة فى تصدير العقار، لانخفاض الأسعار مقارنة بالدول المحيطة، خاصة أن أعلى مستويات لأسعار العقارات المصرية الفاخرة لا تتجاوز حد ال 1000 يورو للمتر، فى حين يصل متوسط المتر فى الدول التى تستحوذ على حصص مرتفعة من تصدير العقار ما بين 4 آلاف الى 6 الاف يورو، فضلا عن الموقع المتميز للعقار المصرى، وتنوع المنتجات العقارية ما بين فاخرة ومتوسطة وسياحية وساحلية وغيرها. وجذب تصدير العقارات يستوجب معالجة بعض نقاط الضعف مثل، منح الإقامة، وتسجيل العقارات والترويج للمنتج العقارى عالميا، إذ إنه بالنظر للدول المحيطة تعطى بعض الدول إقامة مجانية لمدة 5 سنوات، لمن يمتلك عقارا لا يقل عن 200 ألف يورو، وتتجدد تلقائيا طوال امتلاكه العقار.
