- توقيع عقد مجمع للصناعات الصغيرة والمتوسطة في بني سويف الشهر المقبل - لن نفكر في تطوير أي منطقة بالصعيد لأن الأراضي هناك "مجانية" - ندرس تأثر زيادات الوقود والكهرباء على أسعار طرح الأراضي للمستثمرين حوار- إيمان منصور: تصوير- مصطفى الشيمي: قال باسل شعيرة، نائب مدير عام شركة بولاريس للتطوير الصناعي، إن شركة "بولاريس قناة السويس"، تسلمت حوالي مليون متر من الأراضي المخصصة لها في منطقة قناة السويس الاقتصادية، وإنها ستضع حجر الأساس لبدء تطويرها خلال شهر. وشركة "بولاريس قناة السويس" هي تحالف يضم مجموعة بولاريس الزامل التي تعمل كمطور صناعي في مدينة السادس من أكتوبر، وشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقاري، ورجل الأعمال محمد قاسم. ووقعت الشركة عقدًا، مع الهيئة الاقتصادية لمنطقة قناة السويس، في نوفمبر الماضي، للحصول على 5.5 مليون متر مربع، في العين السخنة، لتطويرها وبيعها بحق الانتفاع للمستثمرين، من أجل إقامة منطقة صناعية متكاملة باستثمارات 3.5 مليار دولار. وتعد شركة "بولاريس الزامل" أول مطور صناعي بمصر، وتعمل منذ عام 2007، وبلغت المساحة التي تقوم بتطويرها في العشر سنوات الماضية، نحو 10 ملايين متر مربع مناطق صناعية. ونظام المطور الصناعي هو نظام طرحته الحكومة في عام 2007، يتيح لشركات القطاع الخاص شراء أراضي غير مرفقة، ويقوم بتطويرها وتنميتها وإدارتها، وبيعها للمستثمرين، إلى جانب الأراضي التي تطرحها الدولة، من أجل زيادة المعروض منها أمام المستثمرين. وقامت الحكومة بطرح أول 3 مناطق صناعية بنظام المطور الصناعي في 2008 بمدن العاشر من رمضان والسادس من أكتوبر والسادات. وفي هذا الحوار يتحدث، شعيرة، الذي يشغل أيضًا منصب، رئيس شعبة التطوير الصناعي في اتحاد الصناعات، عن تطورات المنطقة الصناعية التابعة لشركته في مدينة 6 أكتوبر، ورؤيته لنظام المطور الصناعي. *ما هو الموقف حاليًا بالنسبة لمشروع المنطقة الصناعية الذي تعاقدتم عليه مع الهيئة الاقتصادية لقناة السويس؟ تسلمنا بالفعل حوالي مليون متر من إجمالي المساحة المتعاقد عليها، والتي تبلغ 5.5 مليون متر، وسنبدأ في تطوير أول مليون متر كمرحلة أولى خلال الأشهر المقبلة، بعد اعتماد المخطط العام لهذه المرحلة، من الهيئة الاقتصادية لقناة السويس، على أن يتم وضع حجر أساس المشروع، فور اعتماد المخطط، والذي من المتوقع أن يتم خلال شهر. وستقوم شركة بولاريس قناة السويس، بتطوير المشروع بالكامل، على 6 مراحل، تنتهي خلال 18 سنة، كل مرحلة لها حد أقصى من الترفيق، تصل إلى 3 سنوات، و6 سنوات للتصرف في الأرض وبيعها للمستثمرين، بنظام حق الانتفاع لمدة 49 سنة. وسوف يساهم هذا المشروع في جذب استثمارات بنحو 3.5 مليار جنيه لمنطقة قناة السويس الاقتصادية. وهذا المشروع يتم تنفيذه بالشراكة بين مجموعة بولاريس الزامل وشركة أرضك، بواقع 75% و25% على الترتيب، بنظام شراكة عائد، وسيكون للهيئة نسبة من عائد التصرف في الأراضي عقب بيعها للمستثمرين. * طرحت الشركة مجمع "بوصلة" للصناعات الصغيرة في المنطقة التابعة لها بالسادس من أكتوبر.. ما هو حجم المبيعات التي تحققت حتى الآن؟ هذا المجمع أطلقته الشركة لتوفير مجمعات صناعية للمشروعات الصغيرة والمتوسطة، على مساحة 55 ألف متر بمنطقة المطور الصناعي بالسادس من أكتوبر، وتطرح وحداته على 4 أربعة مراحل. وبالفعل وضعنا حجر الأساس للمرحلة الأولى من المجمع الشهر الماضي، والتي تشمل نحو 56 مجمعًا، وتم بيع 14 مجمعًا للمستثمرين في الطرح الأول، ونحن حاليًا في الطرح الثاني الذي يتضمن 14 مجمعًا آخرين، وتم بيع البعض منها أيضًا، ويسمح للمستثمرين شراء هذه المجمعات بنظام التقسيط. *ما الفرق بين هذه المجمعات وبين ماتطرحه الحكومة من مجمعات جاهزة بالتراخيص؟ الفرق في الاحتياجات والمواصفات والموقع، فبعض المستثمرين يكون لهم مطالب معينة في تصميم الوحدات وموقعها ومواصفاتها ومساحتها.. قد تكون غير متوفرة فيما تطرحة الحكومة ويحققها المطور الصناعي، ببساطة، الفرق بين وحدات المطور ووحدات الحكومة، هو نفس الفرق بين الكمبوند السكني وعمارات الإسكان الاجتماعي. *وهل أسعار بيع هذه الوحدات مناسب للشركات الصغيرة والمتوسطة؟ بالتأكيد، فقد وضعنا أسعارًا مناسبة لهذه المجمعات، لأننا نعرف جيدًا الشريحة التي نخاطبها في تلك الصناعات، فالمستثمر الصغير أو المتوسط يحتاج مصنعًا جاهزًا ولكن بسعر مناسب لقدراته المالية. وللتسهيل على المستثمر الصغير، وفرنا نظام للدفع بالتقسيط على 3 سنوات، ووقعنا أيضًا اتفاقية مع البنك الأهلي، لتمويل هذه المشروعات وفقا لمبادة البنك المركزي بفائدة 5% فقط على مدار 10 سنوات. ونفكر حاليًا في إقامة مجمعات أخرى على غرار هذا المجمع بمنطقة السادات التي حصلت عليها الشركة مؤخرًا في أخر طرح لهيئة التنمية الصناعية، لتغذية وتكملة المشروعات القائمة هناك الخاصة بمشروعات المجموعة. *ماهو حجم أعمال مجموعة بولاريس في مصر حاليًا؟ تتوزع مشروعات بولاريس في أربعة مناطق، حاليًا، السادس من أكتوبر، التي تضم منطقتين هما "بولاريس الدولية" "وبولاريس الزامل"، على مساحة إجمالية حوالي 3 ملايين متر، وفى مدينة السادات 1.5 مليون متر، وبني سويف الجديدة 350 ألف متر، ونحو 5.5 مليون متر بالعين السخنة بمحور قناة السويس، بالمشاركة مع أرضك للتنمية والاستثمار العقاري. كما أن المجموعة أسست شركة مؤخرًا، لإدارة المناطق الصناعية التابعة لها، من أجل ضمان استمرار توفير كل الخدمات بجودة عالية، مثل خدمات النظافة والصيانة، بالإضافة إلى توفير مقار إدارية للمستثمرين، بمختلف المناطق الصناعية التابعة، بما يسهم في تهيئة كل الخدمات أمام المستثمرين لنجاح مشروعاتهم، وستدير الشركة الطروحات الجديدة التي ستحصل عليها. وبولاريس هي أولى شركات المطور الصناعي بالسادس من أكتوبر، وتضم استثمارات مصرية إنجليزية وسعودية، وطورت نحو 3.1 مليون متر خلال 10 سنوات. وفي مشروع بولاريس بالسادس من أكتوبر يوجد حاليًا حوالي 33 مصنعًا كبيراً باستثمارات ومساحات كبيرة تصل إلى 250 ألف متر للمشروع الواحد، تم تشغيل عدد كبير منها، وهناك 5 مصانع تحت الإنشاء، وأصغر مساحة مصنع بها لاتقل عن 5 آلاف متر. كما يوجد نحو 150 ألف متر متبقية بالمنطقة تم استردادها من المستثمرين، مؤخرًا، وسنعيد طرحها على المستثمرين مجددًا. *ولماذا تم استرداد هذه المساحات من المستثمرين؟ طلب حوالي 3 مستثمرين في مجالات الغذاء والدواء، إلغاء التعاقدات الخاصة بهم، بعد تغير خططهم الاستثمارية عقب الإجراءات الاقتصادية الأخيرة، والشركة تفهمت هذا الطلب، وتم الاتفاق معهم على استرداد قطع الأراضي دون إجحاف للمستثمرين، وتم إنهاء العقود، للقطع الثلاث بواقع 10 آلاف متر و50 ألف متر و60 ألف متر للمشروعات الثلاث. وما حدث مع هؤلاء المستثمرين يعتبر أحد مميزات التعامل مع شركات المطور الصناعي، والتي تتميز بالمرونة في التعامل مع المستثمرين. *هل هناك شروط تفرضها بولاريس في إقامة المشروعات بالمنطقة الصناعية؟ منذ بداية عمل بولاريس وهي تعمل كمنطقة صديقة للبيئة، ولا مكان فيها للصناعات الملوثة، وبالفعل رفضنا طلبات استثمار لصناعات السيراميك والأسمدة والأسمنت وغيرها، كما رفضنا تأجير قطعة أرض لوضع خلاط أسمنت لإحدى الشركات، رغم ارتفاع العروض المقدمة لنا. *لماذا لا يوجد مناطق مطور صناعي في الصعيد؟ من المستحيل أن يتم العمل بنظام المطور الصناعي في بيع الأراضي بالصعيد، طالما أن الأراضي التي تبيعها الحكومة هناك "مجانية"، وبالتالي لا يمكن إن أي شركة مطور تدخل الصعيد. ولكن من أجل المساهمة في دعم تنمية الصعيد، حصلنا على قطعة أرض بمحافظة بني سويف، ونقوم حاليًا بترفيقها وتجهيزها لبيع وحدات صناعية جاهزة بالمرافق. وكانت شركة بولاريس الزامل، المطور الوحيد الذي تقدم لمناقصة الحصول على هذه الأرض، وتم ترسية العطاء علينا لتنمية المنطقة على مساحة 300 ألف متر، وسيتم توقيع العقد مع هيئة التنمية الصناعية، الشهر المقبل. وفي هذا المشروع سيتم بناء مجمعات جاهزة، ولن نبيع أراضي، لأن الأراضي تطرحها الحكومة هناك بالمجان، ولكن لا يوجد هناك مجمعات جاهزة تغذي المشروعات الكبيرة المقامة بالمنطقة. ووفقا للمخطط العام لهذه المنطقة ستضم 350 وحدة صناعية صغيرة ومتوسطة تتراوح مساحة الوحدة بين 500 و600 متر. *هل تفكر الشركة في التوسع لإقامة مشروعات جديدة خلال الفترة المقبلة؟ بالفعل لدينا خطة توسعية لإقامة مشروعات كبيرة في أي مناطق تطرح الحكومة أراضي بها، أما بالنسبة للمشروعات الصغيرة والمتوسطة، فلا يمكن إقامتها في المناطق الجديدة، ولكنها لابد أن تقام بجوار المشروعات الكبرى لتوفير الصناعات المغذية لها. ونحن فكرنا في بولاريس أن نقيم مجمعات صناعية للمشروعات الصغيرة في بني سويف والسادات، لأن هناك مشروعات كبيرة تعمل هناك بالفعل، وتحتاج لمثل هذه المشروعات الصغيرة لتوفير الصناعات المغذية بدلًا من نقلها من أماكن بعيدة. *هل تساعد الحكومة شركات المطور الصناعي على التوسع في مصر؟ كانت مطالبنا للحكومة دائمًا هي طرح أراضي جديدة أمام شركات المطور، خاصة أن الطرح كان متوقف نهائيًا منذ عام 2011 بسبب أحداث ثورة يناير، لكن العام الماضي حصلت إنفراجة كبيرة، وبدأت هيئة التنمية الصناعية بطرح مساحات كبيرة من الأراضي، في مختلف المناطق مثل العاشر من رمضان والسادت والسادس من أكتوبر. *هناك إتهامات لشركات المطور الصناعي ببيع الأراضي بأسعار مرتفعة؟ غير حقيقي.. فأسعار بيع الأراضي التي يضعها المطور الصناعي، يتم الاتفاق عليها مع هيئة التنمية الصناعية، وتلتزم شركات المطور بالحد الأقصى لسعر البيع الذي حددته الهيئة. كما ينص التعاقد بين الهيئة وشركات المطور الصناعي على أن يكون السعر متوازنًا ومشجعًا للمطورين، وأن يحقق هامش ربح مناسب لهم، ولكن في نفس الوقت ألا يكون مرهقًا للمستثمر النهائي الذي يشتري الأرض لإقامة مشروعه. لكن عمومًا المستثمرين يحاولون طوال الوقت الحصول على الأرض بأقل سعر، ونحن حاليًا لدينا آليات مختلفة لبيع الأراضي بحسب كل منطقة، فمدينة السادس من أكتوبر من الطبيعي أن تكون أسعارها أعلى من بني سويف، لأن المنطقة بها استثمارات قائمة بالفعل والحصول على قطعة أرض بها صعب، ولابد أن يكون سعر المتر بها مرتفع. أما مشروع العين السخنة مثلا فنظام البيع هناك سيكون مختلفًا، حيث أن المستثمر سيسدد مدفوعات سنوية بنظام حق الانتفاع، وليس التملك على مدار 49 سنة، وهذا تيسير على المستثمر بدلا من تحمله تكلفة شراء الأرضي، كما ندرس حاليًا آليات أخرى حتى يكون نظام الدفع أكثر جاذبية أمام المستثمرين. *هل تأثر عمل شركات المطور الصناعي بعد الزيادات الأخيرة في الوقود والكهرباء والمياه؟ بالتأكيد هذه الزيادات رفعت تكلفة الترفيق على الشركات المطورة، ولكن لم ترفع أي شركة أسعار بيعها في المشروعات القائمة والتي تم تحديدها قبل إعلان الزيادات الأخيرة. ولكننا ندرس حاليًا إعادة تسعير الأراضي للمشروعات المقبلة، وجاري إعداد دراسة مبدئية لحساب التغير في كل عناصر التكلفة.
