سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.
فتحى السباعى: سياسة «الانكماش» فى عهد «مرسى» أثبتت فشلها و«30 يونيو» نقلة للنمو وتنفيذ خطة موسعة لإنقاذ الاقتصاد رئيس مجلس إدارة بنك التعمير والإسكان فى حواره ل«الوطن»
أكد فتحى السباعى، رئيس مجلس إدارة بنك التعمير والإسكان، أن هناك حالة من التفاؤل تسيطر على الجميع بعد أن صححت ثورة 30 يونيو المسار السياسى، حيث إنها نقلتنا من الركود إلى النمو. وأضاف أن اتجاه حكومة «الببلاوى» نحو تنفيذ سياسة توسعية من شأنه تحريك الاقتصاد المصرى وإنقاذ الأوضاع المتردية، وذلك بعد أن أثبتت السياسات الانكماشية التى اتبعتها الحكومة خلال عهد «مرسى» فشلها. مؤكداًَ أن معدلات السيولة بالبنوك مرتفعة وأنها على درجة من الكفاءة والقوة تجعلها فى مقدمة القطاعات التى ستساهم فى التنمية خلال الفترة المقبلة. وأضاف أن القطاع العقارى سيحقق طفرة غير عادية خلال الفترة المقبلة، وذلك فى إطار تحقيق الاقتصاد المصرى معدلات نمو قوية بدعم من تنفيذ خريطة الطريق والاتجاه نحو اكتمال مؤسسات الدولة. * بعد كل الأزمات السياسية التى واجهت مصر، ما أهم تحديات ملف التمويل؟ وما توقعاتك الفترة المقبلة؟ - أولاً أريد أن أوضح أن البنوك تدير أموال العملاء وليست أموالها، فالبنوك دائماً ما تحرص على اتباع سياسات ائتمانية متزنة للحفاظ على أموال المودعين، خاصة خلال الفترة التى تلت ثورة يناير 2011، ولم يكن من العقل أن تتوسع البنوك فى توظيف أموال العملاء فى قروض لمصانع أو شركات تواجه أزمة فى الإنتاج، وبالتالى فإن البنوك لا بد أن تكون أكثر حيطة وحذراً، وليس من الممكن منح الائتمان إلا لعملاء يستطيعون السداد، لكنه لم يكن متوافراً بصفة عامة فى الاقتصاد المصرى. وفى الآونة الأخيرة كنا نعكف على الوقوف مع العملاء القائمين ومساندتهم، وتكثيف المتابعة والتحصيل، والعكس يحدث تماماً مع انعكاس دفة الاقتصاد ناحية النمو، لأننا نريد توظيف أموال العملاء، خاصة أنه مع جهود التحصيل أصبحت نسبة التوظيف لدينا تتراجع حتى وصلت إلى مستوى 50% مقارنة بنحو 70% فى وقت سابق. * فى ظل تراجع معدلات التوظيف وارتفاع معدلات التعثر وتباطؤ النشاط الاقتصادى استطاعت البنوك الحفاظ على توازنها عبر الاكتتاب فى أدوات الدين الحكومية التى حققت لها عائداً جيداً، ما تعليقك؟ - أدوات الدين الحكومية، وتحديداً أذون الخزانة، كانت عنصراً مساعداً ورحمة لنا، وعوضتنا كثيراً عن المخصصات التى تم تكوينها لمواجهة ارتفاع نسب التعثر خلال الفترة الماضية، وعوضت جزءاً كبيراً من تلك الخسائر. واليوم العائد على أذون الخزانة فى تراجع، وذلك فى إطار جهود البنك المركزى الرامية لتحفيز الاستثمار، وفى ظل التنسيق الواضح بين السياستين المالية والنقدية. * إذن كيف ترى انعكاسات 30 يونيو على الاقتصاد الوطنى؟ - هى نقلة كبيرة من الركود إلى النمو الاقتصادى، وأصبحت هناك حالة تفاؤل بعد الانتقال من حكم تسبب فى انقسام بين الناس وتسبب فى أزمات حادة و«ناس لا تعمل لصالح بلدها إلى بلد رجعت لناسها مرة تانية»، وأصبحت لديك خريطة طريق واضحة بتأييد شعبى. وأريد التأكيد على أنه عندما يبدأ الاقتصاد فى النمو ستجد البنوك أول القطاعات المتأهبة لضخ مبالغ ضخمة فى شرايين الاقتصاد. * الحكومة أعلنت عن التوجه نحو اتباع سياسة توسعية خلال الفترة المقبلة، فما انعكاسات ذلك على سوق الاستثمار والمواطن؟ - هى خطوة جيدة، خاصة أنه سيتم ضخ 22 مليار جنيه فى الاقتصاد، وسيتم ضخ جزء منها لشركات مقاولات متعثرة ولم تحصل على مستحقاتها منذ سنوات، لتستطيع العمل مرة أخرى، وجزء آخر سيُضخ فى مشروعات بنية تحتية. على العموم «أى حاجة تشتغل النهارده هتوفر فرص عمل وتحرك الاقتصاد»، واعتبرها أنها نقطة صغيرة لكنها صحيحة، وبعد عامين ونصف، وستساهم فى تحريك الأمور إلى الأمام، وهو إجراء -على الرغم من صغره- فى الطريق الصحيح. * شهد الاقتصاد المصرى نجاح أكثر من طرح لمشروعات تنموية وبنية تحتية قبل الثورة عبر الشراكة مع القطاع الخاص، فهل من المتوقع أن تتجه الدولة إلى تفعيل تلك الآلية مرة أخرى؟ - من المؤكد أن الدولة ستعاود طرح المشروعات بالشراكة مع القطاع الخاص، وستجد مستثمرين مهتمين بتلك المشروعات فى إطار ما تقوم به الدولة من مجهودات نحو تنفيذ خريطة الطريق، بالاتجاه نحو إقرار الدستور وانتخاب رئيس ومجلس شعب. * ما متطلبات تهيئة المناخ للاستثمار فى الوقت الحالى؟ - بخلاف ما ذكرناه من توفيق الأوضاع الأمنية والسياسية، فإن تهيئة المناخ للمستثمرين المحليين عنصر مهم لجذب المستثمر الأجنبى، ولا بد من العمل على تهيئة المناخ لهم، «فلازم المصرى يكسب عشان الأجنبى يأتى إلى مصر»، وهو ما سيساهم فى إنجاز ملف التنمية خلال الفترة المقبلة. لكن حتى يشعر المستثمر الأجنبى بالأمان وأنه سيحقق عائداً جيداً من الاستثمار فى مصر يجب أن يراه فى الاستثمارات المحلية القائمة، أما افتعال مشكلات ليس لها أساس من الصحة مع المستثمرين المحليين فسيطرد الاستثمارات الأجنبية أيضاً. * كيف ترى أداء البنك المركزى، خاصة فيما يتعلق بإدارة سوق الصرف؟ - القطاع المصرفى أصبح محترفاً، والبنك المركزى أصبح أكثر احترافاً من معظم البنوك المركزية فى العالم، وأقول ذلك وأنا عملت فى دول كثيرة وما زلت على اتصال بدول كثيرة أيضاً، وما ساهم فى احتراف القطاع هو ما خضع له من خطة إصلاح بمراحلها خلال السنوات الماضية. وما حدث فى القطاع المصرفى شىء مميز جداً ويتعين أن يقدَّر من الجميع، حيث إننا بلد لا تنتج مثلما تستهلك، ومررنا بأزمتين قويتين؛ الأزمة المالية العالمية فى 2008، ثم تبعات ثورة يناير، فلقد توقعت بعدها أن تكون الحياة مستحيلة من الناحية الاقتصادية ووفقاً لحسابات السوق المنظمة، وعلى الرغم من ارتفاع الأسعار فإنها كانت أقل من المتوقع، فلا شك أن البنك المركزى لعب دوراً فى غاية الأهمية فى فترة شهدت فيها الدولة تحديات عظيمة من حيث ندرة الموارد من العملات الأجنبية وارتفاع فاتورة الاستهلاك. * ما توقعاتك للسوق العقارية خلال الفترة المقبلة فى ظل الاتجاه نحو تحقيق الاستقرار الأمنى والسياسى؟ - السوق العقارية أحد الأنشطة الرئيسية فى الاقتصاد المصرى، وسوق التشييد كانت تساهم بنحو 16% من الناتج القومى الإجمالى قبل ثورة يناير. ذلك القطاع قاطرة لعدد كبير من القطاعات الأخرى، ويساهم فى تشغيل العمالة، وبه نسبة كبيرة جداً من العمالة الموسمية، ولما حدث ركود نتيجة الأوضاع الأمنية والسياسية تأثر القطاع ولم يعد هناك طلب فى السوق، لأن حسابات المواطنين اختلفت، وبالتالى أصبحت السيولة لا تتحرك فى إطار تنشيط حركة البيع والشراء، فهناك أيضاً عمالة كثيرة فقدت وظائفها أو جزءاً من دخولها خلال الفترة الماضية، وهو ما أدى إلى خلق حالة من القلق لدى المتعاملين فى السوق سواء من حيث البيع أم الشراء. وحقيقة نحن تسببنا فى حالة كساد وركود للقطاع العقارى وهو لا يستحق ذلك، القطاع فيه عجز تراكمى كبير بين العرض والطلب يقدر بنحو مليونى وحدة، كما أنه يتم إنشاء وحدات جديدة سنوياً منذ 2011 بما يتراوح بين 40 و50 ألف وحدة مقارنة بما يتراوح بين 250 و300 ألف وحدة قبل ثورة يناير، فيما يقدر الطلب السنوى بنحو 600 ألف تقريباً، وبالتالى الأزمة تتفاقم والعجز فى ارتفاع مستمر. حالة الركود تلك لم تؤثر فقط فى ما يتراوح بين 3 و4 ملايين يعملون فى القطاع والقطاعات المرتبطة به بل امتدت إلى ذويهم، ليصبح حجم المتأثرين بركود القطاع العقارى يتراوح بين 10 و12 مليون مواطن. وبعد انتهاء النظام السابق أصبحت هناك حالة من التفاؤل يشعر بها المواطنون، تحركها خريطة طريق شاركت فيها جموع الشعب الذين نزلوا إلى الشوارع فى 30 يونيو، وهو ما يريده الناس، ثم تم تشكيل حكومة استناداً إلى الكفاءة، وكل يوم نرى تقدماً وينعكس ذلك على أداء سوق تداول الأسهم «البورصة»، التى تحقق مكاسب بمستويات جيدة، وكل يوم يمر ونشعر بتحسن أمنى وسياسى وانخفاض حالة العنف فإن حالة التفاؤل ترتفع بشكل أكبر. وما حدث خلال العامين الماضيين جعلنا نرى أشياء لم نكن نراها قبل ذلك، حيث اتضح أن هناك كماً رهيباً من الإنتاج غير رسمى، وهو «اللى عيِّش مصر الفترة اللى فاتت»، ولو حسبتها بالورقة والقلم وفقاً لإحصاءات القطاع الرسمى كان من المفترض أن يكون هناك توقف تام بنهاية 2012، لأن الإنتاج أقل من الاستهلاك والعجز ارتفع إلى نحو 13%. وهو ما يشير إلى بوادر إيجابية للمرحلة المقبلة، لأنه بوجود ذلك القطاع مع أول تطور اقتصادى سنشهد تحقيق معدلات نمو أسرع بكثير مما يمكننا حسابه حالياً. وأريد أن أوضح هنا أن نسبة النمو ستكون كبيرة دون عمل محفزات للاستثمار، لكن مع تحفيزه وتشجيع المستثمرين ستكون هناك عملية تنمية سريعة، وذلك فى إطار المضى قدما فى تنفيذ خريطة الطريق. * ما انعكاسات ذلك على القطاع العقارى تحديداً؟ - قطاع البناء والتشييد ستحدث فيه طفرة عالية جداً خلال الفترة المقبلة، لأن السوق فى مصر حقيقية، وهى سوق واقعية وليست كالبلدان التى انهارت بسبب القطاع العقارى. ونتوقع استثمارات عربية كبيرة خلال الفترة المقبلة، وسيكون لها دور مؤثر جداً فى الفترة المقبلة، لكن الأهم هو الاستقرار الأمنى، فالسوق المصرية متنوعة والطلب فيها حقيقى. * بالنظر إلى الوحدات العقارية الكثيرة غير المستخدمة فى جميع أنحاء الجمهورية يظن البعض أن أزمة الإسكان تتمثل فى التمويل أكثر منه فى توفير الوحدات، فما أساس المشكلة؟ وما الحلول؟ - ليست كل الوحدات المغلقة معروضة للبيع، ونسبة كبيرة منها تم شراؤها كنوع من الاستثمار لأنها مخزون للقيمة، الناس يرون أن هناك نسبة تضخم عالية فى مصر لا يعوضها إلا الاستثمار فى العقار أو الذهب، والقطاع العقارى مهما شهد من تباطؤ فى التسييل أو حركة البيع والشراء لكن أسعاره لا تتراجع، ومع ارتفاع معدلات النمو الاقتصادى يشهد القطاع طفرات غير عادية. أكثر من 50% من الشقق المغلقة للاستثمار وليست للبيع، ونسبة تتراوح بين 10% و15% منها بسبب المخالفات وإجراءات التراخيص غير المكتملة، والنسبة المتبقية تحتاج إلى تمويل بالفعل. تم عمل قانون للتمويل العقارى لم أحضر إعداده منذ نحو 10 سنوات، أرى أنه جيد ويضمن حقوق البائع والمشترى والممول، لكنه لم يأخذ فى اعتباره ظروف السوق المصرية، حيث إنه غير منظم، وجزء كبير جداً من الأعمال دون تراخيص؛ إما للبناء على أراضٍ زراعية وإما بسبب مخالفات أخرى، لذا لا توجد أوراق تمكن جهات التمويل التعامل على الوحدة لضمان حقوقها فى حالة التعثر أو عدم السداد، وبالتالى فإنه لا يمكن تمويل الجزء الذى ينتظر التمويل مما نشاهده من وحدات «على الطوب الأحمر»، لأنه ليس مرخصاً. * إذن الأمر يتطلب تعديلات تشريعية وقانونية؟ - بالضبط، المسألة تحتاج إلى تشريعات، وفى بداية الأمر كانت مشكلة توفير التمويل للعقارات أكبر، ولم يكن يصح أن نتعامل مع تلك الوحدات إلا بعد التسجيل، وعملنا على تغيير اللائحة التنفيذية فى 2005، بحيث يمكن تمويل الوحدات القابلة للتسجيل، وهذا فتح لنا المجال لنستطيع التنفس، حيث إن الأرض مسجلة ورخصة البناء سليمة والعقار لا توجد به مخالفات، وبالتالى يمكن من خلال التوكيلات التى نحصل عليها من البائع الشروع فى إجراءات التسجيل لبدء عمل الرهن. ويمكن ملاحظة أنه فى العامين الأولين من صدور القانون لم نستطع تمويل وحدة، لأن كل الوحدات المسجلة تم بناؤها فى الستينات وما قبلها، وكلها وحدات مؤجرة بالنظام القديم ولا توجد عليها تعاملات تقريباً بالبيع والشراء. * لا تزال ثقافة التسجيل تكاد تكون منعدمة على الرغم من تخفيض رسومها! - هذا حقيقى، بخلاف أن إجراءاتها لا تزال طويلة، لكننا كبنوك وشركات تمويل عقارى أصبحنا نقوم بهذا الدور نيابة عن العميل، لكن يجب أن تتوافر لدينا المستندات اللازمة للقيام بعملية التسجيل، نتعامل على وحدات أرضها مسجلة ولها رخصة مبانٍ كاملة وليست عليها نزاعات ثم نقوم بتمويلها. هناك مشكلة أود إضافتها وأقوم بعرضها على كل وزير إسكان جديد، وهى تتعلق بالمجتمعات العمرانية الجديدة، حيث إن المحافظات تستحوذ على 20% من الوحدات الجديدة، فيما تستحوذ المجتمعات العمرانية الجديدة على 80% منها، ونواجه صعوبة كبيرة جداً فى تمويلها لأن هيئة المجتمعات لا تبيع أرضاً بل تقوم بتخصيصها، وبالتالى لا يمكن رهنها، ولا تنتقل الملكية للمشترى أو المنمِّى إلا بعد فترة من الزمن وسداد كامل قيمتها وبناء الوحدة حسب مواصفات الهيئة، ويمكن للبنوك أن تقوم بالتمويل فى مرحلة لاحقة، وما أود الإشارة إليه هنا أن المشكلة هنا ليست فى تعاملات الأفراد، لأن حجم تعاملاتهم صغير جداً فى ذلك الإطار مقارنة بشركات ومؤسسات التنمية العقارية التى تقوم بالبناء على مساحات كبيرة، وهنا مشكلتهم أكبر لأنه لا يمكنهم نقل الملكية إلا بعد الانتهاء من المشروع بالكامل بكل محتوياته، وتلك الوحدات لا يمكن تمويلها. وهو ما نقوله دائماً لأى وزير وهيئة المجتمعات العمرانية: «أرجوكم شوفولنا حل»، لأن 80% من الوحدات السكنية فى المدن الجديدة لا يمكننا تمويلها بسبب الإجراءات الخاصة بقواعد تخصيص الهيئة للأراضى، ونطالب بآلية تتيح إمكانية التمويل المصرفى لتلك الوحدات، وأبسطها إتاحة التسجيل على الوحدات وليس الأرض حتى نستطيع تمويلها، وهو ما سيفتح المجال للعمل بشكل غير عادى. الحلول كثيرة لكننا نريد أن نرى تحركاً إيجابياً فى هذا الإطار على أرض الواقع بما ينعكس إيجابياً على كل الأطراف سواء الممولون من بنوك وشركات تمويل عقارى أو المشترى والبائع وشركات التنمية العقارية، وهو ما سيساهم بقوة فى تحريك السوق. * إذا تم حل تلك المشكلة، فما النسبة المتوقع تمويلها من تلك الوحدات؟ - السوق متعطشة بالفعل للتمويل، وأتوقع أن يتم تمويل أكثر من 80% من إجمالى الوحدات السكنية فى المدن الجديدة، إن لم يكن كلها، خاصة أن الناس بدأت تفهم حالياً أنه على الرغم من ارتفاع أعباء التمويل فإنه فى القطاع العقارى يحقق عائداً مرتفعاً جداً على قيمة الوحدة، فأسعار القطاع ترتفع بشكل كبير خلال فترات زمنية وجيزة. * نرى أن أغلب المشروعات التى يقوم بها البنك حالياً لا تتناسب مع شريحة المواطنين ذوى الدخول المنخفضة، فلماذا؟ - لم نغير أسلوبنا فى العمل، وتلك الشريحة مهمة بالنسبة لنا، وما زلنا نقوم بعمل تلك المشروعات التى تناسب شرائح الدخول المنخفضة، لكنها تتم باسم المحافظات وليست باسمنا، لأن قانون البنوك يمنعنا من شراء الأراضى وتنميتها وبيعها، ونقوم بعمل ذلك من خلال عدة طرق؛ إما عبر الشركات التابعة وإما تمويل المشروعات القومية بالمحافظات، نحن نقوم بالتمويل وعمل الرسومات وطرح الأعمال ومتابعة المقاول والتسلم منه. * البنك يمتلك شركة استثمار عقارى لكنها تكتفى بتنفيذ مشروعات تناسب دخولاً مرتفعة، لماذا؟ - أولا أريد أن أوضح أننا لا نسعى للربح من المشروعات التى تناسب ذوى الدخول المنخفضة، والتى نقوم على تنفيذها للمحافظات، وقمنا بتأسيس شركة تعمل فى مجال الاستثمار العقارى للقيام بمشروعات عقارية تحقق العائد الجيد الذى نستهدفه من خلال مشروعات تناسب مستويات أعلى من الدخل، لكن حل أزمة الإسكان فى مصر لا يمكن أن يتم من خلال كيان واحد سواء شركة أم بنك، الأمر يحتاج إلى منظومة متكاملة وتعديلات تشريعية وقانونية تكفل الحقوق لكل الأطراف وبما يسمح بتنشيط السوق عبر آلية التمويل. * لا يزال البنك يقوم بشكل مباشر على تنفيذ مشروعات بأسعار مرتفعة! - بالفعل، فالبنك يمتلك أراضى فى عدة مناطق من قبل صدور قانون البنوك فى 2003، وحصلنا على موافقة خاصة من البنك المركزى بتنميتها تجنباً لخسائر كبيرة فى حالة إعادتها مرة أخرى، كما أن الأسعار فى مناطق هذه الأراضى مرتفعة بطبيعة الحال، وبالتالى كان لا بد من عملها بنفس المستوى فى تلك المناطق. * البنك يمتلك طاقماً كبيراً من المهندسين، فكيف يتم تشغيلهم حالياً؟ - كنت أتوقع أن تستوعب تلك الشركة جزءاً كبيراً من القطاع الهندسى، لكنها لم تستوعب أكثر من 18 تقريباً، لكننا نستغل طاقة ذلك القطاع فى تنفيذ مشروعات للمحافظات. ودخولنا فى تنفيذ تلك المشروعات عملية مهمة لتمويل الشباب من ناحية ولتوفير السيولة للمحافظات من ناحية أخرى، حيث يقوم البنك بتمويل الشباب، ومن خلال تلك القروض يتم سداد قيمة الوحدات للمحافظات.
