الدولة والمستثمر العقاري .. أجوبة علي اسئلة "كرسي الإعتراف "

في مناقشة لا تستهدف تحديد المسئول عن الأزمات التي تواجه السوق العقارية المصرية، ولكنها فقط تسعى لتقديم خريطة واضحة للفرص الاستثمارية المتاحة والتحديات المشتركة التي تواجه كلا من المسئولين الحكوميين والمستثمرين العاملين بتلك السوق، وطرح رؤية محددة حول سبل التعامل مع تلك التحديات، ودور كل طرف في التقليل منها، جمعت "أموال الغد" في ندوتها السنوية مسئولي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ونخبة من أبرز المستثمرين العقاريين الفاعلين في السوق المحلية.
وتضمنت تلك المناقشة عرض كافة التحديات وطرح الرؤى المختلفة لتحقيق المعادلة الصعبة الخاصة بتحقيق معدلات ومخططات التنمية المطلوبة في أسرع وقت وبالتعاون الكامل بين المستثمرين ومسئولي الهيئة، حيث كانت أزمة الأرض هي المسيطر الأكبر على تلك المناقشة، والتي أصبحت تمثل نحو 50 % من إجمالي التكلفة الاستثمارية للمشروع.
كما استعرض مسئولي الهيئة خططهم المالية والتنموية خلال العام المالي الجاري، والموازنة المبدأية للعام المالي الجديد، والتي تعكس حجم العمل الحقيقي الذي يتم تحت تخطيط وإشراف وموارد هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ليؤكد مسئولي الهيئة الجهد الذي يبذلونه لتحقيق التنمية، دون أي منافسة أو تعمد إفشال لأي من مخططات المستثمرين.
ولم تغب العاصمة الإدارية الجديدة عن مائدة "أموال الغد" والتي تعد المشروع القومي الأضخم حاليا والذي يحتاج المستثمرين لمعرفة آلية الاستثمار به ونظم طرح الأراضي، والوضع التنفيذي للمرافق بالمشروع حاليا.
أزمة التسعير :
دائما ما ياتي ملف الأراضي وارتفاعاتها السعرية على رأس المناقشات بين الطرفين الرئيسيين بصناعة الاستثمار العقاري بالسوق المصرية،خاصة وأنها المكون الرئيسي لهذا الاستثمار والتي وصلت أسعارها لمعدلات مرتفعة وباتت تمثل 50 % من تكلفة المشروع، وهو ما يتعدى المعدل الطبيعي الذي يجب الا يتعدى ال25% من إجمالي تكلفة تنفيذ المشروع.
المهندسة رجاء فؤاد، المشرف على قطاع التخطيط والمشروعات بهئية المجتمعات العمرانية الجديدة، والمسئول عن تسعير الأراضي بالطروحات، أكدت أنه من المستحيل تغيير آلية التسعير القائمة لدى الهيئة والتي تعتمد بشكل أساسي على السعر الأخير الذي تم البيع به والذي وضعه المستثمرين عند تقديم عروضهم المالية، لافتة إلى أن أي تغيير يعرض المسئول عنها للمسائلة القانونية، كما أنه يعتبر إهدارا لأموال الدولة.
وأشارت إلى أن هذا التسعير لا يعتمد على المزايدات التي لم تكتمل أو العروض المالية التي لم يتم تنفيذها وتم سحب الأراضي من المستثمرين على هذه الأراضي، ولكن يتم التسعير وفقا لآخر سعر تم البيع وإسناد أوامر للمستثمرين وفقا لهذا السعر وتم استكمال تنفيذ المشروع والتعاقد بين الهيئة والمستثمر.
وأكدت رجاء فؤاد أن الوضع الراهن لملف الأراضي يتطلب التعاون الكامل بين المستثمرين والهيئة للاستقرار على آلية طرح يمكن من خلالها تنمية أراضي الدولة وفي نفس الوقت تحقيق عائد استثماري لصالح الدولة، بما لا يتعارض مع قانون الاستثمار الموحد، أونظم التسعير القائمة لدى الهيئة.
والتقط المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس شعبة الاستثمار العقاري بالإتحاد العام للغرف التجارية، ورئيس مجموعة بدر الدين للاستثمار العقاري، ليؤكد أن أزمة ارتفاع اسعار الأراضي باتت تهدد كافة الشركات العاملة بالسوق العقارية، مستعرضا المقترح الذي تقدم به المستثمرين قبل الإعلان عن الطرح الأخير للهيئة، والقائم على احتساب متوسط سعر متر الأرض في آخر 3 طروحات قامت بها الهيئة مما يحد من ارتفاع اسعار الأراضي فضلا عن تجنيب المسئولين الحكوميين الإتهام بإهدار أموال الدولة، مشيرا إلى رفض الهيئة الأخذ بهذا المقترح.
وأوضح بدر الدين أنه من حق الدولة أن تسعى لتوفير موارد مالية تدعم بها موازنة الدولة ، ولكن يجب الأخذ في الإعتبار أن هذه السلسلة تؤدي في النهاية لإنتاج وحدة قد تواجه أزمات في تسويقها نتيجة عدم تناسبها ماليا مع الشريحة المستهدفة، فضلا عن رفع أسعار أحد المطالب الأساسية لأي مواطن والمتمثل في العقار .
وفيما يتعلق بعدم الأخذ بهذا الحل كمخرج من أزمة التسعير، أكدت المشرف على قطاع التخطيط والمشروعات، أنه لا يمكن البيع بسعر أقل مما لو تم البيع به لمستثمر آخر بسعر أعلى.
تجربة لن تتكرر :
وأوضحت رجاء فؤاد أن نتائج الطرح الأخير الذي قامت به الهيئة لم تكن مرضية للهيئة، وخالفت توقعاتها، ولكن ما يشفع لهذه التجربة أنها كانت الأولى من نوعها فيما يتعلق بالاشتراطات ونظام الطرح، بالإضافة إلى أنه الطرح الأول الذي يتم وفقا لقانون الاستثمار الموحد بين وزارتي الإسكان والاستثمار، مشيرة إلى أن الهيئة تسعى للاستفادة من تجاربها الأولى لعدم تكرار تلك النتائج في طروحات أخرى.
وكانت هيئة المجتمعات العمرانية قد طرحت 64 قطعة أرض مخصصة لنشاط عمراني متكامل،تقدم لها 40 شركة لحجز 17 قطعة ، بالإضافة إلى عدم تقدم عروض في مدينة القاهرة القاهرة الجديدة التي لم تتلق أي عروض رغم جاذبيتها الاستثمارية.
وأشارت رجاء فوائد إلى أن أبرز العوامل التي تسببت في عدم نجاح هذا الطرح حيث تضمنت ارتفاع مقدم الحجز وقيمة التأمين المسددة، لافتة إلى أن هذا لا ينفي الحراك الذي تشهده الهيئة حاليا فيما يتعلق بترفيق الأراضي الاستثمارية أو طرحها على القطاع الخاص، والقضاء على إشكالية نقص الأراضي وتعطش السوق.
سماسرة الأراضي :
المهندس وليد عباس، مساعد وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أكد أن الهيئة أصبحت أكثر حرصا على عدم تواجد سماسرة الأراضي في الطروحات التي تقوم بها وذلك عبر وضع القوانين الحاكمة لذلك، والتي يأتي في مقدمتها عدم السماح بمشاركة أي شركة لا تمتلك خبرات سابقة ..
وأضاف عباس أن هذه الإجراءات تتضمن التأكد من الملاءة المالية والفنية وسابقة الأعمال والإلتزام في التنفيذ والتسليم للشركة المتقدمة للمشاركة في الطرح، وهو ما يعني أن الهيئة قامت بدورها في تجفيف منابع مبدأ السمسرة في الأراضي، لافتا إلى أن الهيئة تتعامل مع الأسعار التي يقدمها المستثمرون.
الشراكة مع الدولة :
وحول العروض التي تقدمت بها عدد من شركات الاستثمار العقاري لوزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية للحصول على أراضي لتنفيذ مشروعات متعددة الأغراض عليها، خاصة مع التحديات التي تواجه معظم هذه الشركات من نفاذ مخزون الأراضي لديها وتعرضها للتوقف، قالت المهندسة رجاء فؤاد أن هناك العديد من العوامل التي تحكم الهيئة في التعامل مع هذه العروض والبت بها.
وأوضحت أن الهيئة تعمل في طرح المرحلة الثانية من مشروعات الشراكة، على تجهيز كافة البيانات الخاصة بكل مشروع وعرضه في إعلانات مباشرة أمام كافة المستثمرين ليكون متاحا أمام الجميع، لتتم المفاضلة بين المتقدمين بناء على الملاءة المالية وسابقة الأعمال والجدية في التنفيذ والإلتزام في المواعيد الخاصة بكل شركة للتأكد من تنفيذ تلك المشروعات وعدم إهدار أموال الدولة.
وأكدت أن الهيئة أصبح لديها "بنك معلومات" والتي تمثل عناصر أساسية في تقييم المستثمر والموافقة على توفير الأرض التي تقدم عليها، للتأكد من قدرته على تنفيذ المشروع .
من جانبه أكد المهندس ممدوح بدر الدين أن شركات الاستثمار العقاري توفر فرص عمل مباشرة ل4 مليون عامل، مما يعني أن نقص الأرض اللازمة لتنفيذ الاسثمار تؤثر كنتيجة مباشرة أولية على عدد هذه العمالة، وتتسبب في تسريحها، ، مطالبا بوضع هذه الأزمة في الاعتبار عند تعامل الهيئة مع ملف الأراضي.
وأشار إلى أن مطالبة المستثمرين العقاريين بتوفير الأرض التي تمثل المادة الخام للاستثمار تعني المطالبة باستمرار أعمالهم ذات العائد المباشر وغير المباشر على الدولة، موضحا أنه في حالة وجود أخطاء سعرية فإنه يمكن العمل عليها لتقليلها بما يتناسب مع الوضع الراهن والمعادلات الاستثمارية السليمة.
المهندس عمرو القاضي، نائب الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية، طالب الهيئة بضرورة الإفصاح عن شروط الشراكة مع المستثمرين ونظام الطرح وذلك قبل البدء في طرح المرحلة الثانية ضمن مشروعات الشراكة، وكذلك تحديد آلية الاختيار بين المستثمرين المتنافسين.
وأكد القاضي أن شركته تقدمت بعروض لتنفيذ أحد مشروعات الشراكة مع الهيئة دون تلقي أي ردود من الهيئة سواء بالقبول أو حتى بالإفصاح عن أسباب التقييم وقبول بعض الشركات دون أخرى، ودون تحديد معايير اختيار شركات دون أخرى وأسباب هذا الإختيار.
تنمية شاملة :
المهندس طارق الجمال، رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، أكد أن الأسعار التي وصلت إليها قيمة الأرض بالسوق العقارية المصرية أصبحت مرتفعة للغاية مقارنة بأسواق عالمية أخرى لها نفس الظروف الموجودة بالسوق المصرية، وهو ما يعني ضرورة إعادة النظر في هذه أزمة التسعير، مؤكدا أن الأراضي كأي سلعة أخرى قابلة للارتفاع أو الإنخفاض مثل أسعار البترول.
وطالب الدولة بتحديد هدفها من بيع هذه الأراضي متسائلا هل هو التنمية الشاملة بأيدي المستثمرين أم تحقيق أعلى عائد سعري يتم توفيره لخزينة الدولة دون الأخذ في الاعتبار تأثير هذا الارتفاع السعري على أسعار المنتجات النهائية، وعدم قدرة بعض الشركات على شراء أراضي ومن ثم توقف أعمالها.
وأوضح أن تفاقم أزمة الإسكان خلال الأعوام السابقة ونقص فرص العمل ينذر بأزمة حقيقية خلال المرحلة المقبلة، موضحا أن المستثمر لا يوجد لديه مانع في أن تستخدمه الدولة في تنفيذ مخططاتها التنموية.
المهندسة رجاء فؤاد قالت أن الشكاوي الخاصة بالأسعار تنصب على مدينتي القاهرة الجديدة وأكتوبر،والتي تم طرح أراضي بها بأسعار تزيد بقليل عن أخر طرح، وخاصة مع تنفيذ تلك المشروعات مما يعني أن أسعارها كانت في متناول أيدي المطورين.
وقال رئيس شركة ريدكون للتعمير، أن التطوير والتنمية لأي مدينة جديدة يقوم على عدة محاور أساسية تتمثل في توفير المدارس والجامعات التي تجذب تجمعات سكنية محيطة بها، بالإضافة إلى تنفيذ شبكة نقل داخلية تربط أحياء هذه المدينة ببعضها البعض، وتعزيز دور منظومة النقل الجماعي للحد من الكثافة المرورية، بالإضافة إلى توفير الخدمات المطلوبة لهذه التجمعات، مؤكدا أنه في حالة رغبة الهيئة في تنمية مدن الصعيد فإنها بحاجة إلى تنفيذ هذه المحاور لنقل الاستثمارات والكثافة السكانية إليها.
وفي سياق متصل أكدت المهندسة رجاء فؤاد، أن مبادرة شعبة الاستثمار العقاري تعد شكل جديد من أشكال الشراكة بين الهيئة والمستثمرين، والتي تقوم على توفير ما يحتاجه كلا الطرفين، حيث يحصل المستثمر على أراضي لتنفيذ وحدات للإسكان المتوسط وفوق المتوسط عليها، مقابل تنفيذ وحدات لصالح محدودي الدخل ضمن مشروع الإسكان الاجتماعي تعادل قيمتها قيمة الأرض التي حصل عليها المستثمرين، في المناطق التي تحددها وزارة الإسكان.
وأضافت فؤاد أنه تم الاستقرار على أسعار الأراضي وعدد الوحدات، على أن يبدأ العمل بها قريبا، حيث أن الهيئة لن تستفيد ماليا من تلك المبادرة، ولكنها فقط وسيط لتنفيذ مزيد من وحدات الإسكان الإجتماعي.
آليات تنموية :
الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر للاستثمار العقاري، أكد أن أبرز التحديات المشتركة التي تواجه كلا من الهيئة والمستثمرين هي كيفية تحقيق تنمية شاملة في وقت سريع، وهو ما يعني ضرورة التفكير في توفير آليات تنموية جديدة تمكن من تحقيق هذا الهدف، والذي لن يتم الا بالتعاون الكامل بين الهيئة والمطورين العقاريين المنفذين لتلك التنمية.
وأوضح أن الآليات المتبعة حاليا في طرح الأراضي تتنوع بين الشراكة والبيع المباشر بالإضافة إلى المبادرة الأخيرة لشعبة الاستثمار العقاري، والتي تعد أحد أشكال الشراكة أيضا، مشيرا إلى أنه يجب التنويع بين هذه الآليات جميعا في طرح الأراضي في كل المدن الجديدة، بحيث يتم طرح الأراضي في المدن التي اقتربت على استكمال تنميتها ولا يوجد بها مزيد من الأراضي بنظام البيع المباشر وبأسعار يتم من خلالها تعظيم الاستفادة من هذه الأراضي.
وتابع " على أن يتم طرح الأراضي بنظام الشراكة في الأراضي ذات المساحات الضخمة أو المدن التي لم تغمرها التنمية بعد، على أن يتم التقليل من مقدمات الحجز في هذه الأراضي أوالدفعات المقدمة بما لا يشكل أي أعباء مالية إضافية على هذه الشركات، وكذلك تنويع المساحات التي يتم طرحها بحسب الكفاءة المالية والفنية لكل مطور.
وأكد شلبي أنه في التعامل مع ملف المرافق يجب أن تبتعد الدولة عن هذا الملف والذي لا يمثل سوى أعباء مالية إضافية تتحملها مع وجود عدة طرق أخرى للفرار منها، مشيرا إلى أنه يجب على الدولة تنويع آليات الترفيق عبر تدشين صناديق الاستثمار المحلية أو الاستعانة بالصناديق الأجنبية المتخصصة في هذا القطاع، بالإضافة إلى الاستعانة بالمطور العام الذي يتولى ترفيق هذه الأراضي وإعادة طرحها لمستثمرين فرعيين لتنفيذ مشروعا متكامل ضمن مخطط عام يتم تحت إشراف الدولة.
تنمية العاصمة الجديدة :
المهندس عبد المطلب عمارة، مساعد نائب رئيس الهيئة لقطاع التنمية وتطوير المدن للمرافق، قال أن الهيئة لديها خطة بمواعيد محددة لإنهاء تنفيذ محطات المياه بالمدن الجديدة والتي تعد نواة أساسية لتنمية تلك المدن، موضحا أنه مع دخول محطة مياه العاشر من رمضان الخدمة،فإنها ستخدم التوسعات والتنمية في عدة مدن من بينها مدينة العاصمة الجديدة، والتي تم مد خط مياه من المحطة لتوصيلها على حدود المشروع.
وكشف عن الإنتهاء من المرحلة الأولى بمشروع محطة مياه القاهرة الجديدة، مؤكدا أنه بحلول الصيف المقبل سوف يتم تشغيل المرحلة الأولى بهذه المحطة بطاقة 500 ألف متر مكعب يوميا، والتي تعتمد عليها الهيئة لتنمية مدينة القاهرة الجديدة والعاصمة الجديدة، حيث ستعتمد على المياه من محطتي القاهرة الجديدة والعاشر من رمضان، وهو ما يعكس العمل على أكثر من محور لتسريع وتيرة التنمية.
وأوضح أنه سيتم تدشين شركة تضم 3 جهات ستكون المسئول الرئيسي عن مشروع العاصمة الجديدة، على أن يكون دور رئيس الجهاز بها إشراف إداري لاستخراج التراخيص اللازمة على مراحل التنفيذ المختلفة والتي ستصدر عَبر الجهاز،كما تم تكليف 4 شركات مقاولات لتنفيذ البنية التحتية للمرحلة الأولى للعاصمة الادارية.
وأشار إلى أن المرحلة الأولى بالمشروع تضم 38 ألف فدان يتم البدء بأسبقية أولى بواقع 10500 فدان، يتم البدء في ترفيق شريحة أولى منها بواقع 3500 فدان، والتي تضم الجزء السكني والحكومي، مؤكدا أنه سيتم إنهاء مرافق هذه المساحة خلال عام، حيث سيكون دور الحكومة بها إداري لاستخراج التراخيص.
والتقط الدكتور مازن حسن، نائب رئيس الهيئة للشئون المالية والإدارية، أطراف الحديث مؤكدا أنه تم تخصيص 5 مليارات جنيه لتوصيل المرافق للمرحلة الأولى بالمشروع، للاسراع من وتيرة توصيلها للمشروع .
المهندس طارق شكري، رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقاري، وعضو شعبة الاستثمار العقاري ، أكد أن السوق العقارية بأكملها تنتظر تحديد آلية الاستثمار وتوفير الأراضي للمطورين بمشروع العاصمة الجديدة، والذي يحول عدم الإعلان عنه دون تحديد موقف المستثمرين للعمل بالمشروع مع بدء التنفيذ، لافتا إلى ضرورة الإسراع في تحديد طبيعة الأسعار ونظام المشاركة أو طريقة توفير الأراضي للمستثمرين بشكل عام داخل المشروع، حتى يتمكن المستثمرين من تحديد مشاركتهم أو عدم مشاركتهم في العمل بالمشروع.
الخدمة المميزة:
وأكد المهندس طارق شكري، أن العائق الأكبر أمام تنفيذ مشروعات ضخمة ومن ضمنها العاصمة الإدارية الجديدة، هو الفترة الزمنية التي تستغرقها عملية اصدار التراخيص للمستثمرين، والتي لا تدخل ضمن المسئولية المباشرة لكبار المسئولين بالهيئة ولكن المسئول المباشر في اصدارها هو الموظف الحكومي الذي يعاني من أزمة الأيدي المرتعشة خوفا من المسائلة القانونية، وهو ما يعطل بدء التنفيذ، مما يتعارض مع السرعة التي تسعى الدولة لانتهاجها في تنفيذ مشروعاتها خلال الفترة الأخيرة.
وقال شكري أنه يمكن للدولة تقليد تجارب عالمية لدول كانت تعاني تلك الأزمة، حيث يمكن تدشين مكاتب داخل أجهزة المدن الجديدة تضم نخبة من المهندسن الأكفاء، لتقدم "خدمة مميزة" بتكلفة أعلى يتم من خلالها الإسراع من استصدار التراخيص وفي نفس الوقت تعظيم العائد المالي للهيئة، وهو النظام المتبع في عدة دول بالخارج استطاعت تحقيق معدلات كبرى في التنمية عبر التغلب على هذا العائق.
ولاقى هذا الإقتراح إعجابا شديدا وموافقة شخصية من قبل المهندس كمال فهمي، والذي طالب شكري بتقديمه في شكل مقترح رسمي للهيئة ليتم مناقشته في اجتماع مجلس الإدارة.
خطة طموحة :
المهندس كمال فهمي، نائب رئيس الهيئة لشئون تطوير وتنمية المدن الجديدة، أكد أن الهيئة لا بمكنها تنفيذ مخططات الدولة التنموية بمفردها، ولكنها تعتمد بشكل أساسي على المستثمرين العقاريين لتنفيذ هذه المخططات، قائلا :" المستثمرون شركاء رئيسيون في تنفيذ مخططات الهيئة التنموية" .
وأوضح أن إجمالي قيمة خطة الهيئة للعام المالي 2015-2016 تبلغ 26 مليار جنيه، منها 16 مليار جنيه مخصصة لتوصيل المرافق لأراضي ذات أنشطة متنوعة، حيث توجه القيمة المتبقية لتنفيذ وحدات للإسكان الإجتماعي والمتوسط، مشيرا إلى أنه تم توجيه نحو 10 مليار جنيه لترفيق أراضي.
وأشار إلى أن خطة الهيئة للعام المالي الماضي بلغت 18 مليار جنيه، بزيادة 6 مليارات جنيه عن الخطة المحددة مطلع 2014-2015.
وأوضح أن استراتيجية قطاع تنمية وتطوير المدن الجديدة للعام المالي الجاري تعتمد على عدة محاور رئيسية تتمثل في استكمال تنفيذ نصيب الهيئة من مشروع الإسكان الإجتماعي، وكذلك مشروع "دار مصر" للإسكان المتوسط"، بالإضافة إلى رفع كفاءة الأحياء القديمة بمدن الجيل الأول التابعة للهيئة، وكذلك ترفيق مساحات كبيرة من الأراضي المخصصة لأنشطة مختلفة والتي سيتم طرحها العام المالي الجديد.
وحول الوضع التنفيذي لمشروع الإسكان الإجتماعي، أكد نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية لشئون تطوير وتنمية المدن الجديدة، أنه تم البدء في تنفيذ 146 ألف وحدة سكنية ضمن المشروع، وفقا للتوجيهات الأخيرة لرئيس الجمهورية، والتي تمثل المرحلة الرابعة بالمشروع، مشيرا إلى أن الهيئة ستتولى تنفيذ 95 ألف وحدة والباقي تنفذه الإدارة الهندسية للقوات المسلحة.
وأوضح أن مجلس الوزراء قرر إسناد تنفيذ هذه الوحدات بالأمر المباشر بقيمة لا تتعدى ال135 ألف جنيه كاملة التشطيب، حيث تلقت الهيئة عروضا من بعض شركات المقاولات لتنفيذ هذه الوحدات بقيمة أقل من القيمة المحددة للوحدة، مؤكدا بدء تنفيذ 40 ألف وحدة أولى ضمن هذه المرحلة، على أن يتم التنفيذ لمدة عام.
وفي سياق متصل أوضح أن معدلات التنفيذ الخاصة بمشروع دار مصر للإسكان المتوسط تسير بشكل منتظم وجيد، مشيرا الى إضافة تنفيذ 100 ألف وحدة سكنية جديدة بالمشروع، وفقا لتوجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي، حيث تم تسليم مواقع تنفيذ المرحلة الثانية بالمشروع للإدارة الهندسية للقوات المسلحة والتي تتولى التنفيذ ، كما يجري تسليم التصميمات الخاصة بالمرحلة الثالثة بالمشروع تمهيدا لبدء العمل بها قريبا.
وأضاف أن الهيئة تحتاج توفير 4 مليارات جنيه لصالح تنفيذ مشروعي الإسكان الإجتماعي والمتوسط، خلال الشهر الجاري، وهو ما يعكس حجم التحديات المالية المفروضة على الهيئة لاستكمال تنفيذ تلك المشروعات التي تهم شريحتي محدودي ومتوسطي الدخل، لافتا إلى أن الهيئة تسعى لتوفير التمويل المطلوب عبر أقساط الأراضي التي يتم بيعها للمستثمرين.
وحول خطة الهيئة لرفع كفاءة الأحياء القديمة بالمدن الجديدة التابعة للجيل الأول، أكد أن الهيئة بالتعاون مع جميعات المستثمرين ومجالس الأمناء بتلك المدن تتولى تطوير تلك الأحياء القديم ورفع كفاءة شبكة الطرق الدالخلية بها، مشيرا إلى أنه تم إنفاق 34 مليون جنيه بمدينة الشروق فقط لرفع كفاءة واجهات العمارات السكنية بها، وكذلك إصلاح شبكة الصرف الصحي.
وفيما يتعلق بأعمال الترفيق للأراضي الاستثمارية، أكد فهمي أن الهيئة ستنهي ترفيق 26 ألف متر مربع بنهاية يونيو المقبل، تكون جاهزة للطرح على المستثمرين مطلع العام المالي الجديد، والتي تعول عليها الهيئة بشكل أساسي لتوفير موارد مالية توجه لاستكمال تنفيذ مشروعات الإسكان الاجتماعي ودار مصر للاسكان المتوسط.
تطور الموقف المالي :
وأكد الدكتور مازن حسن، نائب رئيس الهيئة للشئون المالية والإدارية، أن الهيئة لا تركز على تعظيم العوائد المالية عن الأراضي المملوكة لها، عبر رفع أسعارها، ولكن هناك بنود يتم توجيه العوائد المالية للهيئة لصالحها، موضحا أن السياسة المالية للهيئة خلال الفترة الأخيرة ساهمت في سداد مستخلصات شركات المقاولات في مواعيدها المحددة بما يضمن استمرار تنفيذ المشروعات وعدم تعثرها.
وأضاف أن السياسة المالية للهيئة ترتكز على قيامها بدورها في توفير العوائد المالية التي تدعم الإقتصاد القومي خاصة خلال المرحلة الراهنة التي تحتاج لتضافر كافة الجهود. بما لا يخل بالمعادلات الاستثمارية، أو يؤثر على حركة الاسعار بالسوق العقارية.
واستعرض حسن الوضع المالي للهيئة خلال السنوات الأخيرة، حيث شهد العام المالي 2007-2008 مصروفات بقيمة 5.2 مليار جنيه، وإيرادات بقيمة 6.5 مليار جنيه، وفائض مالي بقيمة مليار جنيه، ثم شهد العام المالي التالي مصروفات بقيمة 6.6 مليار جنيه، وإيرادات بقيمة 7.1 مليار جنيه، وفائض مالي بقيمة 500 مليون جنيه، ليبلغ حجم المصرفات بالعام المالي 2009-2010 قيمة 7.9 مليار جنيه، وإيرادات بقيمة 8.2 مليار جنيه، وتناقصا في الفائض المالي للهيئة ليبلغ 234 مليون جنيه.
ولفت إلى أن هذه النتائج رغم الاستقرار السياسي والأمني والاقتصادي الذي شهدته البلاد خلال تلك المرحلة هي أقل من تلك التي تم تحقيقها مؤخرا عقب ثورة يناير، مشيرا إلى أن مصروفات الهيئة للعام المالي 2012-2013 بلغت 10.4 مليار جنيه، لتبلغ قيمة الإيرادات 10 مليارات جنيه بفائض مالي 1.8 مليار جنيه، كما بلغ الفائض المالي لموازنة العام المالي 2014-2015 2.7 مليار جنيه، وإيرادات بقيمة 17.9 مليار جنيه، مضيفا أن الهيئة قدمت جزء من الفائض المالي عن موازنة العام المالي الجاري الذي لم ينتهي بعد لوزارة المالية، مما يعكس قوة الموقف المالي للهيئة، والتي وصلت قيمة مصروفاتها ل2015-2016 ما يبلغ 30 مليار جنيه.
ولفت نائب رئيس الهيئة للشئون المالية والإدارية إلى أن المشروعات التي تم تكليف الهيئة بتنفيذها تمثل عبئا مالية إضافيا على موازنة الهيئة، والتي يأتي في مقدمتها مشروع العاصمة الجديدة، ومدن العلمين الجديدة وبروسعيد وتوشكى، بالإضافة إلى تنفيذ جزء من مشروع الإسكان الإجتماعي والذي يجب تنفيذه من صندوق الإسكان الإجتماعي المخصص لهذا الغرض، مؤكدا أن توفير موارد مالية لهذه البنود يعتبر دور أساسي للهيئة.
وكشف المحاسب أحمد سعيد، مساعد نائب رئيس الهيئة للشئون المالية والإدارية، عن خطة الهيئة المالية لقطاع المرافق للعام المالي 2016-2017، والتي تبلغ نحو 22 مليار جنيه، كموازنة تقديرية أولية قابلة للزيادة، وذلك في ضوء التكليفات الجديدة للهيئة لتنفيذ مشروعات جديدة أو فتح مراحل جديدة بمشروعات قائمة.
وأكد سعيد أن سعي الهيئة لتوفير موارد مالية لا يعني تسببها في رفع أسعار الأراضي عبر طرحها للمستثمرين بأسعار مرتفعة، ولكن هذا التسعير يعتمد على آليات موحدة ومحددة.
ولفت إلى أن الترفيق أصبح خطوة سابقة على الطرح أيا كان نشاط الأرض، وهو ما أصبح يمثل سياسة قائمة لدى الهيئة، خاصة مع المشكلات الناتجة عن طرح أراضي غير مرفقة سواء لأنشطة فردية أو خدمية أو استثمارية.
المطور العام :
أكد أشرف عرفة، نائب رئيس شعبة الاستثمار العقاري، أن العودة لفكرة المطور العام تمكن الهيئة من تنمية مساحات واسعة من الأراضي تلبي احتياجات السوق من المادة الخام للاستثمار دون تحمل الأعباء المالية اللازمة لترفيق تلك الأراضي، والتي سيتحملها المطور العام والذي سيقوم بدوره بإعادة توزيع الأراضي المرفقة على مستثمرين فرعيين يمكنهم تنفيذ مشروعات ضمن مخطط عام تضعه الهيئة بالتعاون مع المطور لهذه الأرض.
وأضاف عرفة أن فكرة المطور العام لا تعني تخلي الدولة عن مسئوليتها أو ملكيتها لتلك الأراضي، حيث أنها شريك للمطور العام في وضع المخطط العام لتلك الأرض ومالك للأرض، لافتا إلى أن هذا النظام يمكن من تطوير تجمعات عمرانية كاملة جديدة بدلا من التركيز على تجمعات اقتربت من التنمية الشاملة.
بيت الوطن:
عدم الإنتهاء من تسليم كافة الأراضي للمستفيدين بالمرحلة الاولى بالمشروع، وشكاوي مستمرة من عدم الإلتزام بمواعيد التسليم مع الحاجزين بالمشروع بالقاهرة الجديدة، وكذلك تغير في اشتراطات السداد، ومع ذلك تصر وزارة الإسكان على طرح مرحلة ثالثة من مشروع بيت الوطن للمصريين المغتربين بالخارج، لتكون النتيجة بيع 1284 قطعة فقط من إجمالي 4789 قطعة أرض تم طرحهم، حيث تحققت هذه النتيجة بعد مد مهلة.
المهندس كمال فهمي، نائب رئيس الهيئة لشئون تطوير وتنمية المدن الجديدة، أرجع هذه النتيجة بهذه المرحلة بالمشروع،إلى عدم الإلتزام بتسليم أراضي المرحلة الاولى في مواعيدها وهو ما أضر بمصداقية الدولة مع المصريين المغتربين بالخارج، لتدفع المرحلة الثالثة نتيجة هذا التأخر في التسليم.
وأكد أنه تم تسليم كافة أراضي المرحلة الأولى للمستفيدين، ماعدا مدينة القاهرة الجديدة، والتي كان لها وضعا خاصا،حيث تم طرح الأرض للمواطنين دون أن تكون مرفقة، ومع بدء ترفيقها اكتشفت الهيئة أن طبيعة الأرض صخرية وصعبة مما يستلزم وقتا طويلا لترفيقها، وهوما اضطر للاستعانة بالإدارة الهندسية للقوات المسلحة للمساهمة في الترفيق، على أن يتم البدء في تسليم الحي الأول مطلع يوليو المقبل، وتسليم الحي الثاني بهذه المرحلة خلال سبتمبر المقبل.
وحول وضع المرافق بالمرحلتين الثانية والثالثة بالمشروع، أكد المهندس كمال فهمي، أنه تم طرح جداول زمنية تحدد موعد التسليم مع الإعلان عن الأراضي، كما تم اسناد ترفيق المرحلة الثانية بالأمر المباشر لشركات المقاولون العرب و"أوراسكوم -حسن علام" ومختار إبراهيم، وهو ما يضمن تسليم الأراضي في موعدها، حيث تستغرق فترة الترفيق عام من تاريخ الاسناد.
جاذبية المدن الجديدة :
الدكتور أحمد شلبي، أكد أن مقارنة جاذبية المدن الجديدة للسكان مقابل المناطق العشوائية –وفقا للدراسات-تكشف عن جذب المدن الجديدة لنحو 6 ملايين نسمة منذ تدشين الجيل الأول منها، مقابل قدرة العشوائيات على جذب نحو 20 مليون نسمة خلال نفس الفترة، مطالبا بضرورة التعرف على أسباب المؤدية لذلك لعدم تكرارها خاصة مع توجه الدولة لتنفيذ مدن جديدة.
وقال شلبي :" ما وظيفة المدن إذا لم يتم نقل الكثافة السكانية إليها واستيعاب التمدد السكاني"، المهندس حاتم محمود، رئيس الإدارة المركزية للتنمية بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أكد أن المدن الجديدة استطاعت استيعاب 7 ملايين نسمة منذ تدشينها، حيث أنها تعتمد على التراخيص في تنفيذ المشروعات، وهو ما يجعلها بعكس المناطق العشوائية التي لا تعتمد على هذه التراخيص، مشيرا إلى أن الهيئة تسعى لأن تكون هذه المدن كاملة الخدمات.
وأشار إلى أن هناك العديد من المدن التي تم توجيه استثمارات ضخمة لها ولكن لم يتم تسكينها حتى الآن نظرا لعدم استكمال تنفيذ الخدمات بها، التعليمية والصحية منها، خاصة وأنها عناصر أساسية لجذب السكان.
وأكد أن الهيئة مستمرة في تحسين الأوضاع الداخلية بها، خاصة فيما يتعلق بتطوير منظومة النقل داخلها والمؤدية إليها، حيث أن الهيئة تدرس حاليا الاستعانة بإحدى شركات النقل الجماعي للعمل داخل بعض المدن الجديدة، كما تلقت الهيئة مؤخرا عروضا من 6 شركات لإعادة تدوير المخلفات الناتجة عن بعض المدن مما يرفع العبء عن الهيئة.
التوسع الرأسي :
المهندس طارق شكري، تساءل حول أسباب حفاظ الهيئة على التنمية الأفقية، في الوقت الذي يواجه في هذا التوجه عدة تحديات أبرزها ارتفاع تكلفة تنفيذ هذه التنمية، في الوقت الذي تواجه موازنة الدولة بنودا أخرى تحتاج لموراد مالية ضخمة ومستمرة، مشيرا إلى أن هناك العديد من الدول التي تمكنت خلال العقدين الأخيرين من تحقيق تنمية أسرع وأقل تكلفة عبر سلوكها طريق التنمية الرأسية.
وأضاف أن التنمية الرأسية ذات تكلفة أقل كما أن بها نفس مستوى الرفاهية المتواجد بالسكن التقليدي، مشيرا إلى أن دولة الإمارات العربية المتحدة ذات تجربة رائدة في تنفيذ هذا النوع من التنمية خلال وقت قليل نسبيا مقارنة بما تم تحقيقه.
وقال المهندس كمال فهمي أن هذا التوجه يحقق هذه المزايا ولكنه لا يأخذ في اعتباره قيود الإرتفاعات المحددة من القوات المسلحة، لافتا إلى أن الهيئة قامت مؤخرا بسداد 1.2 مليار جنيه نقدا مقابل تحرير الارتفاعات ببعض المدن الجديدة لصالح القوات المسلحة، مما يجعل هذا الإتجاه مكلف بطريقة غير مباشرة، لافتا إلى أن الهيئة ستسعى لتنفيذ نماذج محددة بأماكن معينة في مشروعاتها المستقبلية بإرتفاعات ضخمة.
الحضور من هيئة المجتمعات العمرانية :
المهندس كمال فهمي نائب رئيس الهيئة لشئون تطوير وتنمية المدن الجديدة
المهندسة رجاء فؤاد المشرف على قطاع التخطيط والمشروعات
الدكتور مازن حسن نائب رئيس الهيئة للشئون المالية والإدارية
المهندس وليد عباس مساعد وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة
المحاسب عادل حسين المشرف المساعد بقطاع الشئون العقارية والتجارية
المهندس عبد المطلب عمارة مساعد نائب رئيس الهيئة لقطاع التنمية وتطوير المدن للمرافق
المهندس كمال بهجت مساعد نائب رئيس الهيئة لقطاع التنمية وتطوير المدن للإسكان
المحاسب أحمد سعيد مساعد نائب رئيس الهيئة للشئون المالية والإدارية
المهندس حاتم محمود، رئيس الإدارة المركزية للتنمية بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة
الحضور من جانب المستثمرين :
المهندس ممدروح بدر الدين رئيس شعبة الاستثمار العقاري ورئيس مجموعة بدر الدين ا
المهندس أشرف عرفة نائب رئيس شعبة الإستثمار العقاري
المهندس طارق شكري رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار العقاري
المهندس عادل لطفي رئيس اللجنة القانونية بشعبة الاستثمار العقاري
الدكتور أحمد شلبي العضو المنتدب لشركة تطوير مصر
المهندس طارق الجمال، رئيس شركة ريدكون للتعمير
المهندس عمرو القاضي نائب الرئيس التنفيذي لشركة وادي دجلة للتنمية العقارية
أدار الندوة :
- دينا عبد الفتاح رئيس تحرير مجلة أموال الغد
- عبد الحليم الجندي نائب رئيس التحرير