سقف ال50 مليار سيتحرك لأعلى.. وضربة البداية ستجلب 100 ألف أسرة مصرية «على الأقل» هذه هى الشرائح المستفيدة: الأطباء والمهندسون والقضاة والمدرسون والصحفيون وموظفو الدولة.. أنهم عماد الطبقة المتوسطة مشرط المركزى أنفقذ اقتصادنا فى 2016 من أورام التضخم وتآكل العملة.. واليوم يجرى صدمات إيجابية بإبر «السياسة النقدية» المبادرة قادرة على بناء الطبقة المتوسطة من جديد وأتاحت حلا مستدامًا لأزمات التمويل العقارى غرفة التطوير العقارى : نرحب ونشكر «بلا تحفظ».. هذه مبادرتنا التى ستأتينا بعملاء جدد وسيولة جديدة طارق شكرى ل«الوفد»: تستهدف «أهالينا» وتعالج أزمة جفاف السيولة جذريًا وتفتح السوق العقارى على ملاءات متجددة شركات عقارية فى طريقها لطرح منتجات سكنية تلبى «الشروط» مساحيًا وماليًا وتتأهب لعروض جذابة للشرائح المستهدفة فعلها المركزى.. أوجد البنك المركزى المصرى حلًا سحريًا لأزمة جفاف السيولة فى التمويل العقارى التى بدأت تتحول لأزمة حقيقية على مدار الأشهر الماضية بعد أن أقر رسميا مبادرة غرفة التطوير العقارى بإيجاد منافذ تمويلية للوحدات السكنية التى تزيد على مليون جنيه وتقل عن مليونين وربع المليون جنيه عبر صندوق تمويلى ب50 مليار جنيه وفق اشتركات مالية ونقدية تضمن وتصون حرمة المال العام. المركزى الذى تدخل جراحيًا لإنقاذ الاقتصاد المصرى قبل سنوات من أورام التضخم وجفاف العملات الصعبة بقرار التعويم فى نوفمبر 2016 ها هو يمنح الاقتصاد المصرى صدمات إيجابية لتنشيط شرايين الاقتصاد من خلال توسعة قنوات الائتمان للسوق العقارى وهو الأمر الذى يخلق وقود الدفع الدائم للسوق العقارى نحو انطلاقة جديدة فى الفترة المقبلة. وقبل الدخول إلى تفاصيل المبادرة وتداعياتها يجب الانتباه إلى أن مبادرة التمويل العقارى للوحدات السكنية تعكس بجلاء العقلية المهنية التى يتعاطى بها المركزى عبر سياسات نقدية لحل أزمات مالية واقتصادية واجتماعية على أساس أن هذه التوجه سيعيد بناء الطبقة المتوسطة فى مصر من جديدة التى عانت التهميش والإهمال والتآكل. ضربة البداية ستكون 50 مليار جنيه لكن هذه السقف ستحرك عمليًا لأعلى إلى ما هو أكثر من ذلك بكثير على أساس أن دوران عجلة الائتمان ضمن هذه المبادرة سينتج عنه أموال متجددة عبر الأقساط المحصلة العائدة بجزء من الدين وجزء من فوائده لبناء مخصصات مالية إضافية قابلة لإعادة ضخها من جديد لمستفيدين جدد وهكذا دواليك. المؤشرات الأولية تشير إلى أن 100 ألف أسرة بعدد يصل إلى نصف مليون مواطن مصرى سيتمكنون من الاستفادة من هذه المبادرة «على أساس أن كل أسرة تضم 4 أفراد»، وهو ما يعنى أن أعداد المستفيدين مع مرور الوقت سيصل لملايين المواطنين. وهنا يجب التأكيد على أن هذه المبادرة ستكون لها مردودات اجتماعية إيجابية لأنها تستهدف بشكل واضح الطبقة المتوسطة وأصحاب المهن كالأطباء والقضاة والمدرسين والصحفيين وموظفى الدولة الذين يمثلون عماد الطبقة المتوسطة، وبالتالى فإن هذه الطبقة التى عانت تهميشًا ائتمانيًا واضحًا طيلة الفترة الماضية ستجد غطاء كافيًا يلبى احتياجاتها السكنية. وضمن هذا الإطار أجرت «عقارات الوفد» اتصالًا هاتفيًا مع المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، ورئيس مجموعة عربية القابضة لسؤاله عما إذا كان هناك تحفظ على المبادرة، أم هى محل ترحيب مطلق فأجاب أن المبادرة التى أعلنها المركزى هى مقترح الغرفة وهى محل ترحيب وتستحق المباركة أيضًا. وأكمل المهندس شكرى مكالمته بالإشارة إلى أن هذه المبادرة ذات أبعاد اجتماعية إيجابية لأنها تستهدف الطبقة المتوسطة من أصحاب المهن وتحقق صالح طبقة عانت من عدم إيجاد حلول تمويلية لاحتياجاتها على مدار السنوات الماضية على اعتبار أن السوق العقارى كان يتعاطى بالإسكان الفاخر أو الاجتماعى دون النظر لمتطلبات الطبقة المتوسطة. وشدد على أن مقررات البنك المركزى فى تمويل الطبقة المتوسطة تعنى إيجاد حل دائم لأزمة التمويل العقارى، كما أن تحديد الفائدة ب10% «متناقصة» تمثل مستوى فائدة جذابا مستبعدًا احتمالية تراجع معدل الفائدة البنكية إلى ما دون هذا المستوى فى ظل التوجه نحو تخفيض الفائدة البنكية. وتوقع شكرى أن تلقى المبادرة إقبالًا وتأييدًا واضحًا من قبل المستفيدين المحتملين، مشيرًا إلى أن شركات عقارية كثيرة ستطرح منتجات عقارية تتواكب مع هذه المبادرة واشتراطاتها المساحية والبنائية والمالية. لجنة تنسيقية بين البنوك والمطورين لضمان مرونة التنفيذ علمت «عقارات الوفد« أن هناك توجها لتأسيس لجنة مشتركة بين البنوك وغرفة التطوير العقارى لمتابعة تنفيذ المبادرة بشكل أمين وسلس. ووفقًا للمعلومات المتوفرة فإن اللجنة المحتملة ستكون معنية بحل المشاكل والمعوقات التى تظهر أثناء التنفيذ وهو الأمر الذى يحقق أهداف المبادرة من إيجاد منافذ تمويلية مرنة ومتدفقة. ماذا لو انخفضت الفائدة البنكية تحت ال 10%؟! طرحنا سؤالا على عدد من الفعاليات العقارية بشأن احتمالية تراجع مستوى الفائدة البنكية على الإقراض إلى ما دون ال 10% الذى يمثل سعر فائدة المبادرة إلا أن الإجابات ذهبت باتجاه لكل حادث حديث مع استبعاد الوصول إلى هذا المستوى خلال عام 2020 «على الأقل». التحفظات والسلبيات 1 – شرط التشطيب قد يبعد الكثير من شركات التطوير العقارى عن الانضمام للمبادرة على أساس أن معظم المطورين يبيع الشقق على وضعية نصف تشطيب. 2 – مصاريف البنوك التى ستقرر من قبل البنوك فى ظل مطالب بأن تكون محدودة للغاية لضمان عدم إفراغ المبادرة من مضمونها. 3 – شركات التطوير العقارى باتت تتحدث عن أن المستفيد الأول من هذه المبادرة هو الحكومة باعتبارها المستثمر المنافس الذى يبيع تشطيبا كاملا ومشاريعه مسجلة إضافة إلى بعد المطورين الآخرين «شركات قليلة العدد لكنها ثقيلة». 4 – تساءلت بعض الأوساط عن إمكانية استفادة العملاء الذين اشتروا قبل تطبيق المبادرة لكن مازالت عليهم التزامات مالية تجاه الشركات البائعة مقابل شيكات دورية. الحكومة ومطور قطاع خاص هما المستفيدان الأكبر أبدت مصادر عقارية أن الحكومة ستكون المستفيد الأكبر من هذه المبادرة على أساس أن مشاريعها تباع فى الغالب «تشطيب» ولديها وفرة ومخزون من المنتجات العقارية الجاهرة أصلًا فى الوقت الذى تعانى بعض شركات التطوير العقارى من وجود منتجات تنطبق عليها الشروط خصوصًا على مستوى التشطيب. ولفتت المصادر إلى أن هناك مطورا «قطاع خاص» ومعه عدد قليل من المطورين سيكونان من المستفيدين الكبار أيضًا لتوفر الشقق المتطابقة مع المبادرة فى مشاريع قائمة بالفعل. آسر حمدى: شرط التشطيب يقلص الاستفادة رأى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية آسر حمدى أن شرط التشطيب يمثل مانعًا لعديد من الشركات العقارية للاستفادة من مثل هذه المبادرة، مشددًا على أن غالبية الشركات العقارية تبيع منتجاتها نصف تشطيب. وشدد حمدى على ضرورة أن تكون المبادرة مرنة فى اشتراطاتها مع واقع السوق العقارى والأخذ بالاعتبار أن شرط التشطيب قد لا يكون ملائمًا. عمرو سليمان: جذابة.. وماونتى فيو «جاهزة» اعتبر الرئيس التنفيذى لشركة ماونتن فيو للاستثمار العقارى عمرو سليمان أن المبادرة تمثل عاملا إيجابيا، كما أن سعر الفائدة المقررة لها تمثل عنصر جذب، لأنها عند مستوى جذاب للغاية مقارنة بسعر الفائدة المقرر على الإقراض. وشدد على شركات عقارية كثيرة لديها منتجات عقارية متطابقة مع الشروط المقررة سواء من حيث المساحة أو التشطيب، مشددًا على أن شركته جاهزة لطرح منتجات عقارية ضمن المبادرة. محمود مغاورى: المبادرة جيدة «للغاية» ويمكن معالجة المعوقات أولا بأول قال المهندس محمود مغاورى، رئيس مجلس إدارة شركة الشمس للإسكان والتعمير إن المبادرة جيدة للغاية وتضمن تدفق السيولة وهو الأمر الذى يضمن حيوية السوق العقارى. وألمح مغاورى إلى احتمالية تشكيل لجنة متابعة من قبل شركات التطوير العقارى لمتابعة تنفيذ المبادرة بشكل سلس ومرن، معتبرًا أن أية معوقات قد تظهر أثناء التطبيق يمكن معالجتها بما يضمن التطبيق الأمين لهذه المبادرة. وأفاد مغاورى أن «الشمس» ستستفيد من المبادرة خصوصًا على مستوى مشروعها فى العاصمة الإدارية الجديدة «سولانا».
