ماذا يحدث في سوق العقار؟ للإجابة عن هذا السؤال كان هذا الحوار الذي أجرته العالم اليوم "الأسبوعي" مع المهندس علي بيومي الأمين العام المساعد للاتحاد العربي للتنمية العقاري. أكد بيومي ل "الأسبوعي" أن حالة الركود في السوق لن تتوقف تماما قبل 3 سنوات مشيرا إلي أن الطلب مازال أعلي من العرض وخاصة في الوحدات التي يقبل عليها الشريحة الأكبر من المجتمع المصري، كما أشار إلي أن أسعار حديد التسليح والأسمنت بريئة من ارتفاع أسعار الوحدات العقارية موضحا أن السبب الرئيسي في ارتفاع أسعار الوحدات الفاخرة والمتوسطة يرجع إلي ارتفاع ثمن الأرض والعائد الذي تحصل عليه شركات المشروعات العقارية والسياحية. كما قدم المهندس بيومي مجموعة من النصائح لصانع ومتخذ القرار.. وكل راغب في شراء سكن جديد في الحوار التالي: * قمتم بدراسة ميدانية للسوق العقاري في صيف 2009 ما أهم نتائج تلك الدراسة التي قمتم بها؟ ** رغم قصر مدة هذا الصيف وبدء الحملات الاعلانية ذات الكثافة العالية للوحدات السياحية والسكنية لعدد من المشروعات وظهور منتج جديد تحت مسمي المشروع القومي للإسكان إلا أنه كانت هناك فجوة كبيرة بين الطلب والعرض ولقد استخلصنا من خلال المسح الميداني عددا من النقاط وأولاها عدم توافر الشفافية والمصداقية في بعض الحملات الاعلانية للمشروعات العقارية والسياحية من حيث جذب العملاء للشراء بالاشارة لمقدم شقة ضعيف والإعلان عن سعر شقة بسعر منخفض أن العدد المتاح منها محدود وأثناء الزيارة السريعة لاقتناء الوحدة السكنية تجدها قد تبخرت، كما أن المزايا التي تضمنتها الحملات الإعلانية لا تنم عن الواقع أثناء التعاقد، والأمر الثاني الذي كشفت عنه الأزمة أن أسعار العقارات لم تنخفض ومازالت عند آخر سعر لها في سبتمبر 2008 بداية الأزمة العالمية، والنتيجة الثالثة أنه قد ثبت بالفعل أن حديد التسليح والأسمنت ليسا السبب في ارتفاع الوحدات وإنما يؤثران بنسبة 12% من سعر بيع الوحدة السكنية وأن السبب الرئيسي ارتفاع أسعار الأراضي ثم ارتفاع العائد الاستثماري للشركات الاستثمارية. حقيقة الأسعار * في ظل تلك النتائج التي أبرزها المسح الميداني للأسعار.. ما حال العرض والطلب في السوق المصري؟ ** هناك حالة من توقف المشترين والبائعين للوحدات العقارية منذ سبتمبر 2008 وحتي تاريخ هذا التقرير يتوقع أن يستمر حتي نهاية 2009 لاعتقاد المشتري بأن الأسعار سوف تنخفض بنسبة 50% عن الأسعار الحالية في حين يصر البائع علي البيع بالأسعار الحالية عندما كانت تكلفة طن حديد التسليح سبعة آلاف جنيه ولم تحدث حالات انخفاض في الأسعار للوحدات العقارية خلال عشرة شهور مضت وتكاد تكون حركة البيع والشراء في المعارض العقارية منعدمة ونسبة المبيعات لم تتخطي 1% من حجم المعروض من الوحدات السكنية والسياحية، كما أن غياب شركات التمويل العقاري وتوقف التمويل منذ سبتمبر 2008 مع احجام المشترين أدي إلي حالة الركود الذي يشهده السوق العقاري حاليا. ورغم ظهور منتج جديد لوحدة سكنية بمسطح 63 متر مربع وفقا لمشروع الإسكان القومي وسعر بيع الوحدة 120 ألف جنيه أي بواقع 2000 جنيه/ متر مربع كامل التشطيب مستوي اقتصادي متميز، يبقي السؤال الذي طرحناه علي هذه الشركات: لمن يتم توجيه هذا المنتج ومن يستطيع من ذوي الدخل المنخفض أن يقوم بالشراء بالتقسيط علي ثلاث سنوات أي أربعون ألف جنيه في السنة أي بواقع ثلاثة آلاف وثلاثمائة جنيه شهريا أي نحتاج لدخل شهري (4 أضعاف) وهو ثلاثة عشر ألف جنيه شهريا، والسؤال المطروح أيضا: هل سيتم تقديم دعم بمبلغ خمسة عشر ألف جنيه من صندوق دعم محدودي الدخل لراتب قدره ثلاثة عشر ألف جنيه في الشهر أم أن ذلك مرهون بالراتب السنوي. * ولكن هناك اقبالا شديد علي تلك الوحدات فماذا تتوقع لها؟ ** الاقبال شديد وكبير من ذوي الدخول المنخفضة علي المعارض العقارية في الفنادق بسبب الإعلانات الخاصة بالمشروع القومي للإسكان، ويضاف إلي ذلك العائدون من الخارج وهم نوعان: الأول: فقد وظيفته واستقر في مصر يبحث عن عمل صباحا وفي المقهي مساء حتي الصباح والثاني انخفض دخله السنوي وجلس يحدد الأولويات والأمل المنشود لكل مغترب أن يجد وحدة سكنية للزواج أو التوسع في مساحة الشقة بسعر يتناسب مع الدخل السنوي المنخفض وهنا اصطدم كثير من راغبي الزواج بأسعار الوحدات السكنية في المشروعات العقارية المطروحة ولجأ الكثير إلي المناطق العشوائية للشراء فيها أو بالمناطق ذات الكثافة العالية منخفضة الأسعار بدون تراخيص بناء أو سند ملكية للأرض وبالتالي فشلت المدن الجديدة في استيعاب الشباب والعائدين من الخارج بسبب ارتفاع أسعار الوحدات العقارية.
