نهدر60 ألف فدان سنويا فوصلنا لدرجة الاختناق في الوادي والدلتا .. والحل في تعمير الصحراء ملفات الاسكان والتعمير والبناء مفتوحة باستمرار طالما هناك حالة المجاعة السكانية المنتشرة في مصر وبالتحديد في منطقة الوادي والدلتا ، وطالما فشلت الحكومة حتي الآن في تنفيذ خطة إسكانية متكاملة تستطيع من خلالها القضاء علي مظاهر هذه المجاعة والفجوة بين العرض والطلب للوحدات السكنية، وطالما هناك 16 مليون مواطن مصري يعيشون في الاحياء العشوائية ، في الوقت الذي تمتلك فيه مصر الامكانات الهائلة للانطلاق نحو الصحراء والمناطق الساحلية بشرط القضاء علي الفساد والاستعانة بصناع قرار حقيقيين لا مصالح شخصية لهم . وخلال هذه الايام فإن الراي العام في مصر مشغول بقضايا الاسكان والتعمير بشكل كبير، خاصة بعد الفضائح التي تتكشف كل يوم لتوضح مدي التسهيلات التي يحصل عليها بعض المستثمرين ورجال السلطة والثروة للحصول علي اراض بالملاليم ، وعندما جاء قرار رئيس الجمهورية الذي يقضي باعمال حق الانتفاع لمدد زمنية معينة باراضي الدولة بدلا من بيعها بعد فضائح تخصيص الاراضي وبيعها وقيام وزراء ورجال اعمال بالتربح من وراء ذلك لجا هؤلاء الي التحكيم الدولي واستغلال العقد الذي لا يضع الشروط الكافية لحماية اراضي الدولة، والمشكلة لا تزال قائمة. مصر تعاني من الغياب الكامل لما يمكن ان يطلق عليه بشكل علمي وصحيح "سياسة اسكانية وعمرانية " ، فالسياسات التي تطبقها الدولة تتسم بالعشوائية والتخبط فضلا عن غياب اي استراتيجية طويلة المدي. علي الصعيد الآخر اتجهت الدولة والقطاع الخاص لاسكان التمليك فنحو 80% -90 % من المباني التي اقيمت منذ عام 1960 الي الآن كلها تمليك مما ادي لطرد محدودي الدخل خارج ميكانيزم الاسكان مما ادي لافقار الانسان المصري فلكي يتملك المواطن شقة يجب ان يعمل هو وزوجته واولاده لمدة 11 سنة علي ان يوجه كل الدخل للشقة، لا ياكل ولا يشرب ولا يلبس، بينما المعدل العالمي من 3.5 سنة الي 5 سنوات من دخل الاسرة لتمليك الشقة. هذا ما يراه د. ابو زيد راجح وكيل وزارة الإسكان رئيس المركز القومي لبحوث الاسكان السابق في حواره هذا مع الاهالي فإلي التفاصيل : لا حديث للناس هذه الايام الا عن عمليات تخصيص الاراضي لمستثمرين والفساد الذي يهدر علي المال العام مليارات الجنيهات ومشروع مدينتي خير مثال علي ذلك .. كيف تري هذه الظاهرة؟ طبعا الصحف تشير كل يوم الي وقائع حيث تتاح اراض كبيرة لمستثمر بسعر رخيص نسبيا ثم يتكسب من ورائها، بمعني انه يبيع الوحدات السكنية بسعر كبير ، وبالتالي تكون الارض هي احدي وسائل التربح السريع، وهذا يعني ان الارض لا تستخدم في التنمية وانما لخدمة مصالح قلة معينة ، وهناك ايضا بعض الاراضي التي خصصت للنشاط الزراعي ثم تحولت الي الاستثمارات العقارية فبينما اتاحتها الدولة بسعر رخيص نسبيا يتفاوت من جنيه الي عشرة جنيهات ، ولك ان تعلم ان دافع الدولة الرئيسي من وراء ذلك هو اعطاء هذه الاراضي لمستثمرين لزيادة الدخل القومي في المجال الزراعي فهو تضحية من الدولة ، واحيانا القانون الخاص باستخدامات الاراضي يعطي الدولة الحق في اعطاء الاراضي لمستثمرين بالمجان . بدون ضوابط؟ لا طبعا بضوابط مثل ان يتم الانتهاء من المشروع في وقت معين والا ترد الارض مرة اخري للدولة ، وتقريبا هذا هو الضابط الوحيد في أن تستخدم الارض بغرض الاستثمار، ولكن النتيجة ان كثيرا من المستثمرين يسيئون استخدام هذه الاراضي وبدلا من ان يجعلوها وسيلة للتنمية ودعم الاقتصاد القومي يجعلونها وسيلة للتربح ، وهذه الظاهرة استشرت وهذا ما يجعل هذه القضية موضع قلق. طيب فين القانون هنا؟ بالتاكيد انه عندما خصصت الارض جري تغيير استخدامها هذا يعني مخالفة للعقد كان يجب ان تتدخل الدولة في هذا الامر وتاخذ اجراء قانونيا. الفساد هل هذا معناه وجود فساد بين بعض رجال الدولة القائمين علي هذا الامر وذلك بالتغاضي عن هذه الممارسات او التكسب من ورائها ايضا ؟ لا اريد الخوض في هذه المسالة الآن لكن هناك احساسا في ان البعض اساء استخدام الاراضي واستغلها كسلعة وليس بغرض التنمية. كيف نوقف هذا النوع من الفساد حفاظا علي املاك الدولة التي هي في الاساس املاك الشعب المصري؟ العلاج في ان يجري تحييد الارض بمعني انها لاتباع ولا تشتري ولا تصبح سلعة خاضعة للاستغلال وعوامل السوق الحر، وتبقي مملوكة للدولة ، انما تتاح للاستثمار بنظام حق الانتفاع وتكون مدة حق الانتفاع هي الدورة الكاملة للمشروع ، وتتوقف من مشروع لمشروع اخري فربما تصل الي 60 سنة او اكثر او اقل ثم رسم حق الانتفاع يتوقف علي طبيعة المشروع سواء كان بغرض الخدمات او الاستثمار ، انما تبقي ملك الدولة ، مقابل رسوم ولذلك يتم اجبار المستثمر ان يكون جادا. هل هذا ممكن تطبيقه علي الشركات التي يجري بيعها بتراب الفلوس ويقوم المستثمر بهدم المصنع للاستفادة من الارض وهذا حادث الآن في شركات المعدات التليفونية وتليمصر وطنطا للكتان وغيرها؟ فكرتي هذه لا تتعارض مع النظام الاقتصادي او ما يسمي بالخصخصة التي كان هدفها عند المستثمرين اما الارض او العقار ، وليس مواصلة النشاط سواء كان نشاطا مهنيا او تجاريا ولذلك نحن نغلق الطريق علي هؤلاء ، وحق الانتفاع هذا من الممكن ان يورث للابناء وممكن ان تقترض من البنوك بضمانة، فهو شانه شان التملك ولكنه يغلق الباب امام التربح وتحويل الارض الي سلعة. القانون هل ذلك يحتاج الي قانون او تشريع معين؟ يحتاج الي حد ما ولكن القانون المدني تعرض لحق الانتفاع ونظمه، فهناك حوالي 10 مواد في هذه القانون لتنظيم حق الانتفاع ، فيمكن الرجوع لها واذا كان الامر يستلزم تعديل بعض البنود فلا مانع من ذلك ، لاننا بنتكلم علي ارض ملك الاجيال المختلفة ، ولك ان تعلم ان معظم الدول تاخذ بهذا النظام؟ زي مين؟ السويد وانجلترا وامريكا وغيرها ؟ فما هو المانع الحقيقي من تطبيق هذا القانون في مصر؟ ليس هناك ما يمنع واعتقد ان التوجه العام للدولة الآن بدأ يتجه نحو ذلك بعدما تبين ان البيع او التخصيص بالمجان ، او البيع بسعر السوق او بطريق المزاد تبين ان هناك ممارسات تجاوزت الحدود المقبولة، ويجب اعادة النظر في هذا الشان من واقع التجربة ونحن نطالب منذ سنوات ان تبقي الارض ملك المجتمع ، وفي الغالب لم يكن هناك استعداد لسماع هذا الراي لان التجربة لم تثبت عيوب تحويل الارض الي سلعة اما وقد اثبتت التجربة، فمطلوب ان ينظر بجدية في هذا الاقتراح. مخاطر هل هناك مخاطر اخري تهدد الدولة والمال العام بخلاف اهدار الارض في حالة الاستمرار في هذه الاتجاه القائم حاليا باعطاء المزيد من المستثمرين مزايا بدون ضوابط. نعم هناك عدد من المغامرين بمعني ان الارض التي بيعت لاحد المستثمرين في سيناء حيث اشتري الارض بحوالي نصف مليون جنيه ، وعندما تبين ان هناك شركة مشبوهة علي وشك وضع يديها علي هذه المساحات الكبيرة الحساسة تم انتزاع الملكية ثم جاء التحكيم الدولي الذي حكم ضد مصر بمبلغ 700 مليون، فهذا نموذج صارخ ، ولو كانت هذه الارض مملوكة للدولة فكان التحكيم سوف ينظر الي حق الانتفاع ومخالفة المستثمر لبنود العقد. هذا نموذج واحد ولكن هناك وقائع مماثلة لم تظهر علي السطح بعد ، فهناك رجال اعمال عرب يتملكون مساحات كبيرة في سيناء بهدف الاستثمار ، هل هؤلاء سوف يخضعون للنظام الجديد المقترح؟ عندك الامير وليد بن طلال حصل علي مساحات كبيرة ولم يستصلح الا القليل ، ورأيي هو وقف هذه العملية ، فمثلا لو ان هناك مرضا في جسم مريض فعليك اولا ان توقف الانتشار، اما العلاج فيحتاج الي وقفة وتفكير قانوني لان الدولة لابد ان تحترم التحكيم لان التعاقدات تنص علي ذلك ، والتحكيم للاسف يكون خارج مصر. فمطلوب اولا وقف انتشار المرض. هذه الافكار المطروحة بحق الانتفاع بالارض يجب ان يكون مقصورا علي الاجانب فقط وللمصريين حق التمليك؟ الفكرة يجب ان تسري علي المصري والاجنبي ، فلك ان تعلم اننا نتحدث الآن بلغة الشركات، وممكن شركة تكون شركة مصرية ومسجلة في مصر ولكن الذي يحمل اسهمها اجنبي ، وممكن مصريين يبيعوا الاسهم لاجانب، ف «الجات» والشركات متعددة الجنسيات تزيد الصعوبة لكي نتحكم في هذا الامر، فلابد ان يعمم حق الانتفاع. الأسعار والأزمة قضايا اخري متجددة وتطرح نفسها باستمار وانت خبير في مجال الاسكان ، فالناس ما زالت تشتكي من ارتفاع أسعار السكن غير المبرر خاصة الشباب ؟ طبعا فيه ازمة سكن خطيرة جوانبها متعددة ، فهناك نقص في الوحدات السكنية وطلب عليها ولزيادة الطلب عن المتاح تصل الي 3 ملايين وحدة سكنية هي الفجوة التي تعاني منها ، فهناك 3 ملايين اسرة تحتاج الي سكن وغير قادرة لسبب او لآخر من الحصول علي وحدة سكنية، نتيجة تراكمات قديمة ، من سياسات اسكان كانت خاطئة وتوجه الدولة لم يكن لحل مشكلة اسكان بقدر ما هو بناء مساكن لشرائح معينة ، فالشرائح المحتاجة لم ينظر لها بجدية الا اخيرا بدا الشعور بها. كيف بدأ الاهتمام بالشرائح الدنيا خلال الفترة الاخيرة كما تقول مع ان الازمة مستمرة وبقوة؟ انا فاهم وبقول ان فيه نقص، ولكن دعني استكمل ، فالظاهرة الثانية في ازمة الاسكان هي ان تكلفة الوحدة فوق طاقة الشرائح المستهدفة، سواء كانت تمليكا او ايجارا، والظاهرة الثالثة ان 80% من الوحدات السكنية متاحة للتمليك، ومعني ذلك انني استبعد 50% من المجتمع المصري لان نظام التمليك يعني ان عندي فائض من المال لشراء الوحدة او دفع مقدم كبير,فلابد من التركيز علي التاجير من جانب الدولة والمستثمرين. حتي مشاريع الدولة نكتشف ان الفساد قد طال جزءا كبيراً منها فهناك مساكن حكومية تاتي في اطار مشروع قومي يتبناه اعلي منصب في البلد ومع ذلك نلاحظ الشقق التي تخصص للمحاسيب واصحاب السلطة والثروة؟ يجب ان لا نعمم لان ممكن يكون فيه فساد في هذه المشروعات الحكومية ولكن هذه ليست القضية الاساسية طالما نبحث عن مواجهة للازمة ككل . دراسة المشكلة كيف نواجه إذن؟ اولا تدرس هذه المشكلة بشكل علمي كامل وتحدد الشرائح الاجتماعية المستهدفة وتحدد الفجوة بين العرض والطلب وتضع سياساة للدعم لتقلل من هذه الفجوة وتتجه نحو بناء وحدات سكنية يصبح في امكان هذه الشرائح شراءها او استئجارها بمعني ان المعدل الخارجي للدول النامية يصبح له من 10الي 12 مترا سكنيا ومعني هذا ان الاسرة المكونة من 5 افراد وهو متوسط حجم الاسرة فالمفروض لا تزيد مساحة الوحدة علي 60 مترا ، ومن هنا انا اهتم بالوحدات من 40 الي 60 مترا وليس فوق ذلك، كما يحدث ، وهنا تكمن اهمية دور الدولة في تحديد الشرائح والمساحات ونظام اتاحتها بالتمليك او التاجير في اطار سياسة واضحة وعلمية شاملة، واليوم نشاهد وزارة الاسكان برئاسة احمد المغربي تقوم بتنفيذ خطة دعا لها الرئيس في 2005 في اطار برنامجه الانتخابي وهي الخطة القومية المعروفة ، ولكنني اري ان هذه الخطة تحتاج الي سياسة طويلة المدي وتقسم الي خطط ، فعندما تسال اين سياسات الاسكان في مصر لا تجد هذا النوع من الخطط العلمية المحددة ، فهناك خطة طالب بها الرئيس وتنفذ ، ولكن الاسكان يحتاج الي دراسة علمية طويلة المدي. من المسئول عن وضع هذه الخطة؟ وزارة الاسكان. هل تضعها منفردة دون العرض علي الراي العام؟ مفيش حاجة محترمة تحدث بشكل منفرد، فانت تضع سياسة عامة وتطرح للمناقشة العامة علي جميع المنابر السياسية والاقتصادية والاجتماعية والعمرانية ثم تضع السياسة العامة التي يجب ان تراجع كل 5 سنوات. فيه مساكن في مناطق حلون والمعادي تقدر بعشرات الآلاف من الشقق المغلقة نظرا لمخالفتها لقوانين البناء هذا بخلاف الوحدات السكنية المغلقة والتي لا يحتاجها اصحابها .. كيف تري ذلك؟ اوافق علي ان ذلك موجود، فهذا نوع من الخلل لان اغلب هذه المباني هي لشرائح قادرة لا تقدر ان نسكن الناس فيها، ده فيه رصيد مغلق بيقدر ب3 ملايين وحدة مغلقة ، يعني قائمة ومغلقة، لكن الجهاز المركزي للتعبئة والاحصاء قال انهم 5 ملايين وحدة ، وبجانب ذلك كما قلت في البداية ان هناك فجوة بين العرض والطلب في مصر تقدر ب3 ملايين وحدة ، فنظريا لو جري تشغيل هذه الوحدات سوف تنتهي ازمة الاسكان ونقضي علي الفجوة، والدليل علي ذلك انك حسب الاحصاءات الرسمية تكتشف ان عدد الوحدات السكنية اكثر من عدد الاسر التي هي في حاجة عاجلة لوحدة سكنية. هل كل الوحدات السكنية التي تحدث عنها الجهاز المركزي للاحصاء قابلة للسكن؟ لا طبعا فهناك وحدات لمواطنين في العشش وتحت بير السلم فهي وحدات ليست معرفة علميا، اذن انت عندك "تخمة" ومن ناحية اخري عندك مجاعة سكانية، والمشكلة ان هذه "التخمة " هي عبارة عن وحدات سكنية لا تستطيع الشرائح الدنيا ان تسكنها ، فهي لا تملك القيمة الايجارية ولا التمليك ، فلو كانت هناك سياسة قومية عامة كان من الممكن توجيه هذه الوحدات السكنية لجميع الشرائح. كيف تري دور الدولة في مجال الاسكان هل من الافضل ان تكون الدولة هي الراعي الرسمي الوحيد لاسكان الشباب؟ لا طبعا لابد من دور للدولة والقطاع الخاص، فلا نستطيع ان نعتمد تماما علي الدولة او نترك الامر في قبضة القطاع الخاص. الدعم بالنسبة للدعم الذي تقدمة الدولة للاسكان كيف تراه؟ عندنا دعم بس محدود وغير كاف فهو تقريبا مليار جنيه في العام .فالمفروض ان يكون اكثر من ذلك ان يكون هناك دور للبنوك وشركات التامين ، مطلوب ان تساعد في هذا المجال، وانا اقترح انشاء صندوق اجتماعي يتولي عملية الدعم وتكون موارده من الخزانة العامة للدولة ويكون له موارده الخاصة.وهذا يحدث في امريكا مثلا فشركات التامين تبني مساكن مدعمة للعمال والفقراء. هناك شكاوي متعددة من جانب بعض اصحاب الشقق التي جري تاجيرها بالنظام القديم وهو ما يطلق عليه قانون الايجارات القديم الذين يحصلون علي ايجار شهري عبارة عن جنيهات قليلة ، وهناك اتجاهات داخل الدولة بتعديل هذا القانون ونظرا لخطورة هذا الموضوع كيف نواجهه مع المحافظة علي الاسرة غير القادرة فعلا؟ هذا الموضوع خطير وهذا الامر لابد وان ينظر له بتحرير العلاقة بين المالك والمستاجر لانها تمثل عدم اتزان رهيب فتجد وحدات سكنية بقروش بثمن علبة سجاير في اماكن معينة وتسكنها اسر قادرة، لابد من معالجة هذا الامر علي سنوات معينة تبدا من 15 سنة مثلا يتم خلالها اخطار المستاجر الذي يكون بامكانة قانونا البقاء في الوحدة مع رفع سعر الايجار طبقا للثمن الموجود في السوق حتي لا يضار طرف من الاطراف. وهنا لا بد ان يكون عن طريق الدولة التي ستحدد الشرائح وتحدد الارتفاع التدريجي في الايجار في حدود المعقول وفي نفس الوقت دعم غير القادرين الذين لا يملكون ثمن الايجار ، وان يتم في اطار التكافل الاجتماعي.كما انه من المفروض وضع ضوابط تجعل المالك قادرا علي استرداد الوحدة السكنية في حالة اثبات ان المستاجر اغلقها مدة تزيد علي 3 سنوات مثلا وهو ليس في حاجة اليها لانه يمتلك وحدة سكنية في مكان اخر. البناء الموحد وماذا عن قانون البناء الجديد؟ هو قانون عالج مشكلة الاسكان كجزء من العمران المصري فهو نظر للامر نظرة عمرانية بانه لا تنفرد بها وزارة او جهة معينة انما كل الجهات جميعها كلها في تنظيم واحد هو المجلس الاعلي للتخطيط والتنمية العمرانية، ثم هذا القانون طالب ان يعد لمصر تخطيطا قوميا شاملا واقليميا تتحدد فيه المستقرات البشرية داخل الحيز الحالي وخارجه في الصحراء والسواحل حتي تصبح مصر وحدة تنموية واحدة ويجري الآن الاعداد لهذا المشروع ، وهي اضافة ضخمة للتخطيط والتنسيق العمراني والحضري وتصبح الامور متكاملة وليست متناثرة كما كان الامر, وهنا يكفي ان هذا القانون عمل عظيم بجانب استخراج التراخيص والعلاقة مع اتحاد الملاك. لك افكار معروفة بضرورة الخروج الي الصحراء؟ هذا امر خطير ومهم لاننا في الوادي والدلتا بلغنا درجة التشبع السكاني ، وفقدنا في القرن العشرين 25% من الاراضي الصالحة للزراعة ، نتيجة امتداد القري والمدن عليها ، ونفقد سنويا ما يقرب من 60 الف فدان، ولو استمررنا في هذا الامر فان اراضي مصر الزراعية سوف تختفي تماما في الوادي والدلتا ابتداء من 2070 ومن المتوقع ان تكون لدينا زيادة سكانية تقترب من 60 مليون حتي عام 2050 ، الوعاء الحالي لا يستطيع استيعاب هذه الزيادة، وسنصل الي درجة الاختناق، فالحيز الحالي بلغ الدرجة القصوي من التشبع السكاني .والحل هو الخروج من الحيز الحالي في الوادي والدلتا. ما هو المطلوب الآن لتنفيذ ذلك؟ كما قلت لك في البداية الحل في تخطيط قومي شامل يشمل هذه المحاورمن خلال الخطط التي تركز تحديد محاور التنمية ومدي استيعابها للسكان والانشطة الحياتية والنسق التخطيطي الملائم لها وهي الخطط التي يدعو لها قانون البناء الموحد. بس ده محتاج موازنة كبيرة؟ هذا حقيقي فالدولة مهتمة بهذا الشان وهناك موازنة مستقلة ولكن الامر يحتاج الي وقت . العشوائيات قلت ذات مرة ان مصر سوف تختفي تحت العشوائيات عام 2070, كيف تري ازمة العشوائيات وانت صاحب دراسات عديدة حول هذه القضية الخطيرة؟ العشوائيات ولدت لتبقي ولا علاج لها كما نتصور، ولكن هناك علاجا موضعيا في اننا نمدها بالخدمات وتوسع بعض الشوارع وبناء المدارس ، اما ظاهرة العشوائيات وجدت لتبقي، ولك ان تعلم ان هناك جهازا لتطوير العشوائية بميزانية نصف مليار جنيه لمد الخدمات ووقف المد. حجمها كام دلوقتي؟ فيه 16 مليون مصري يسكنون في الاحياء العشوائية، والحل اللي اقدر اعمله هو وقف الامتداد العشوائي. هل هذا يحدث من جانب الحكومة ؟ حتي الآن لا يحدث لاني سوف اوقف الامتداد العشوائي يوم تتحدد محاور التنمية خارج الحيز الحالي، ويوم ان تنتقل الاسر المكونة حديثة الي الحيز الجديد وفي الحالة ممكن العشوائيات تتباطأ ثم تتوقف.
