*مطورون عقاريون: سمعة الشركة والتأكد من قانونية العقد *فيصل والهرم أكثر الأحياء مخالفة لبناء وحدات سكنية ------------------ إذا كنت تبحث عن شقة تمليك' رخيصة' في مصر فأنت علي موعد مع رحلة طويلة من العذاب والشقاء ربما تنتهي باقتناصك وحدة سكنية مضمونة بدون مخالفات وكاملة المرافق, أو تكون نهايتها تعرضك للنصب, وشراء' وهم' سوقه لك' محترفو' التسويق العقاري. ورغم وفرة المعروض ومطاردة شركات التسويق العقاري للعملاء بإعلاناتهم علي وسائل الإعلام ووسائط التواصل الاجتماعي, فإن العثور علي وحدة رخيصة كاملة المرافق بتسهيلات وتحمل جميع الرخص ولا تتضمن أي مخالفات في الارتفاعات أو المساحات, بات حلما بعيد المنال, فإذا كانت رخصة شركة العقارات سليمة والأرض مسجلة صادفتك مشكلة الأدوار المخالفة التي بناها المقاول أملا في بيعها بعد التصالح مع الحي. إذا كان المشروع في مدينة جديدة بعيدة عن مشكلات تراخيص الأحياء المعتادة, واجهتك أزمة مخالفة المقاول للمساحات الخضراء التي يفترض تركها حفاظا علي المظهر الحضاري, وإذا حالفك الحظ ولم تجد أيا من المشكلتين, ربما تجد نفسك أمام مشكلة تلاعب المقاول في مواد البناء لتقليل التكلفة التي يتحملها وجني أرباح أكبر. ومع تزايد رغبة المواطنين في الحصول علي شقة مضمونة خصوصا في حملات الهدم للمباني المخالفة, تولدت سوقا لبيع وحدات مشروعات الإسكان المدعومة من الدولة في المدن الجديدة من الباطن, حيث لجأ بعض المنتفعين بتلك الوحدات وبمساعدة السماسرة في بيعها من الباطن لمشترين جدد عبر تحرير توكيلات رسمية بالتصرف فيها, وذلك رغم وجود بنود تحظر التصرف فيها أو بيعها إلا بعد مرور فترات زمنية تصل إلي7 سنوات علي الأقل, منذ تاريخ الحصول عليها. الاقتصادي قام بجولة ميدانية إذ توجه لجمعية تعاونية مشهورة للإسكان في حي الهرم, وبعد قيامه بالمرور علي عدة شركات للتسويق العقاري بالمنطقة, حصل منها علي أوراق3 شقق سكنية, وأكدت الشركات أن الأرض مسجلة والمباني لا يوجد بها مخالفات في البناء سوي الطابقين الخامس والسادس فقط, وطالما أن الشقق المراد شراؤها, لا تقع في آخر طابقين فلا توجد مشكلة. وعندما توجهنا لحي الهرم, قال الموظف المسئول عن التأكد من رخص المباني: إن معظم المباني بالمنطقة مخالفة, وإن المقاولين لا يلتزمون بترك60% مساحة خضراء ويبنون علي معظم الأرض بما يخالف التخصيص, علي أمل أن يتصالحوا مع الحي بعدها ودفع قيمة المخالفات, وإذا اشتري أي شخص وحدة في عقار بالمنطقة فربما يكون المقاول ملتزما ويدفع المخالفات وتدخل المرافق, وإما أن يكون غير ذلك ويترك مسئولية حل المشكلة للملاك. وأكد موظف الحي أن مالكي الوحدات يواجهون في تلك الحالة وضعا لا يحسدون عليه, فإما أن يقوموا بدفع قيمة المخالفات التي تصل لعشرات الآلاف من الجنيهات أو أن يظلوا بدون مرافق. وفي الشيخ زايد تم الاتفاق مع سمسار علي شراء شقة من الباطن وبالفعل قمنا بجولة شملت شقتين, وطلب السمسار90 ألف جنيه مقدما للشقة في الطابق الرابع و75 ألفا للشقة في الطابق الأرضي علي أن يتحمل الشاري باقي أقساط الشقة, التي وصلت في إحدي الشقتين إلي3 سنوات, بقيمة700 جنيه شهريا رغم أن المشروع في الأساس مدعوم من وزارة الإسكان. ويضيف مسئول بشركة تسويق عقاري رفض ذكر اسمه أن الشركة تقوم بالتسويق وليس لها دور في ضمان العقار, إذا كان العقار مخالفا أو توجد به مشكلة في المرافق فإن ذلك لا يعنيها, مشيرا إلي أن حيي فيصل والهرم مليئان بالمخالفات, فبعض المقاولين يبنون علي مساحات صغيرة لا تتعدي60 مترا6 و7 أدوار, بما يخالف التراخيص وشروط الأمان, ويجعل تلك البيوت آيلة للسقوط, كما أن بعضهم يعتمد علي مواد بناء غير سليمة كتقليل نسبة الحديد, والاعتماد علي رمال تزيد فيها نسبة الأملاح أو الطفلة, مما يقلل العمر الافتراضي للمنزل. وأوضح أن أهم شيء يجب التركيز عليه في الشقة التمليك هو' حديدة الكهرباء' التي تعتبر شرطا أساسيا للتأكد من عدم وجود مخالفات في العقار, مشيرا إلي تزايد أعداد من يطلبون رخص المباني في الشقق التي يقومون بتسويقها بعد حملات الهدم الأخيرة التي تقوم بها الحكومة. وأشار إلي أن البعض لجأ بالفعل إلي المدن الجديدة كالشيخ زايد للحصول علي شقة من الشقق المدعومة من وزارة الإسكان من الباطن, إذ يقوم مالكها بتحرير توكيل رسمي للمشتري الجديد بالتصرف في الشقة لا يسقط إلا بحضور الطرفين, علي أن يبيع الأخير لنفسه بعد مرور الفترة الزمنية التي يحظر فيها التصرف في الشقة, وأضاف أن المنتفع الأصلي الذي تم بيع الشقة له في الأساس يجني من وراء ذلك أرباحا كبيرة, حيث يحصل علي المقدم الذي دفعه للشركة بجانب مبالغ إضافية, كما يحمل المشتري الجديد باقي الأقساط. الأهرام الاقتصادي سعي لوضع روشتة تمكن الباحثين عن شقق تمليك من الحصول عليها دون أدني مخاطرة حفاظا علي تحويشة العمر وذلك عبر خبراء العقارات, إذ يقول طارق شكري, رئيس مجلس إدارة شركة' عربية للاستثمار العقاري والسياحي': إن العميل يجب عليه أن يتحقق من سمعة شركة العقارات التي تقوم بالبناء, ويفضل أن تكون معروفة ولها وزنها في السوق, لأن المكاتب التي تعلن عن وحدات وشقق أسعارها منخفضة للغاية ولا تتماشي مع المنطق غالبا ما يكون وراءها مخالفات. وشدد شكري علي ضرورة أن يطلب باحث الشقة عن الترخيص والقرار الوزاري, مضيفا أن مشكلات المخالفات ليست موجودة في المجتمعات العمرانية الجديدة التي تمتلك أجهزة تتسم بالكفاءة وتقوم بأدوارها الرقابية جيدا مما يمنع المخالفات سواء في مساحات التخصيص أو الارتفاعات. وقال إن شراء الوحدات السكنية الممنوع التصرف فيها من الباطن بموجب توكيل يعتبر تلاعبا بالقانون ويضيع حق الدولة التي قامت بدعم تلك المشروعات سواء للشباب أو لمحدودي الدخل ويجب مواجهته. ووافقه الرأي شريف رشدي, رئيس مجلس إدارة شركة' إيدار' للتسويق العقاري, الذي قال إن شركات التسوي العقاري المعروفة توكل لشئونها القانونية مسئولية فحص مستندات الشركات التي تقوم بالعمل معها, والأوراق القانونية الخاصة بالمشروع أو الوحدات والتأكد من عدم وجود مخالفات, كما تقوم بمقابلة رئيس اتحاد الملاك في العقار أيضا لضمان أن الأوضاع كلها سليمة. وقال إن التوكيلات التي بدأت تنتشر في المدن الجديدة للتحايل علي شروط عدم التصرف في العقارات' تلاعب قانوني' يجب علي الدولة مواجهته, خصوصا أن مصر تقوم بمشروعات عملاقة في الفترة المقبلة كمشروع المليون وحدة, مما يتطلب أن تقوم الدولة بدور أكبر لضمان وصول الوحدات السكنية لمستحقيها وعدم وجود باب للتلاعب. وبعد استطلاع معظم آراء خبراء العقارات والتسويق العقاري حصلت الأهرام الاقتصادي علي مجموعة من الاشتراطات التي يجب أن يضعها الباحث عن شقة سكنية صوب عينيه أهمها: الحصول علي عقد بيع ابتدائي من المالك, ورفع دعوي صحة توقيع ونفاذ لإثبات صحة توقيعه, وحال وجود أكثر من مالك يطالب بصور من توكيلات الملاك الآخرين, بجانب توكيل رسمي من المالك بحق البيع للغير, وصورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقاري, بجانب صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار لضمان عدم وجود مخالفات.
