واجه تشكيل اتحاد الشاغلين الذي نص علي تشكيله قانون البناء الموحد صعوبات متعددة تتمثل في رفض تنفيذ القانون لأنه يحملهم أعباء إضافية فيما اعتبر المسئولون والخبراء أن الاتحاد يمثل آلية جديدة للحفاظ علي الثروة العقارية. وأمام رفض السكان تشكيل الاتحادات لكل مبني يتكون من 5 وحدات أو أكثر حسب القانون.. هدد المسئولون في المحليات ووزارة الإسكان بالحجز الإداري علي العقارات التي لاتلتزم بالتنفيذ فيما بلغت نسبة العقارات الملتزمة بتطبيقه حتي الآن 20% فقط. يري أحمد حسن محاسب ومستأجر لإحدي الوحدات أن اشتعال أسعار الإيجار للوحدات السكنية وفقًا لقانون الإيجار الجديد أدي بدوره لإهمال السكان المستأجرين للقيام بأعمال الصيانة اللازمة للعقار وأن إجبار السكان علي تشكيل اتحاد للشاغلين وتحصيل رسوم إضافية للقيام بأعمال الصيانة وغيرها وفقًا لما يقرره مجلس الاتحاد يشكل بدوره عبئًا كبيرًا علي المواطنين، فالملاك علي حد قوله لا يتهاونون في تحصيل مبالغ طائلة من قيمة الإيجار التي تزيد بمعدل 20% سنويًا علي الأقل وبالتالي هم الأحق بسداد أي رسوم تتعلق بالعقار وليس المستأجرين. تدهور العقارات فيما يؤكد المهندس خالد محمود مالك عقار بمدينة 6 أكتوبر أن اتحاد الملاك كان يواجه صعوبة في تحصيل رسوم تكفي لأعمال الصيانة والمرافق والكهرباء مما يعرض السكان للعديد من المخاطر وانتشار السرقات نتيجة لانقطاع التيار الكهربائي عن سلم العقار دون اهتمام من السكان إلي جانب تدهور حالة العقار نتيجة لإهمال أعمال السباكة وغيرها. مؤكدًا أنه قام والسكان شاغل و الوحدات بتشكيل اتحاد للشاغلين واختيار رئيس له وأمين للصندوق والقيام بتسجيله في الشهر العقاري وجهاز مدينة 6 أكتوبر للبدء في مباشرة أعماله الأمر الذي يمكن من صيانة العقار والحفاظ عليه وإزالة أي مشكلات تتعلق بالسكان. الرسوم والصيانة ويؤكد صلاح حجاب رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال أن اتحاد الشاغلين الذي نص علي تطبيقه قانون البناء الموحد والبدء في تفعيله علي العقارات المكونة من 5 شقق فأكثر ليعد بذلك كيانًا مسئولاً وبديلاً فعالاً لاتحاد الملاك المعمول به في السابق وفقًا لقرارات وزارية سابقة، والذي يعاني العديد من السلبيات، أهمها قصور دوره في تحصيل المبالغ اللازمة لصيانة العقار والحفاظ عليه وحل أويستطرد: فالملاك لا يقيمون في الوحدات السكنية وبالتالي المتضرر الأول هم المستأجرون شاغلو تلك الوحدات وليس الملاك، إلي جانب افتقار اتحاد الملاك للإدارة أو القوة القانونية التي بات يتمتع بها اتحاد الشاغلين في إجبار المستأجرين للوحدات علي تحصيل الرسوم لإجراء الصيانة اللازمة والاهتمام بالعقارات وإدارتها بشكل سليم. ويضيف أن تفعيل تواجد اتحاد للشاغلين سوف يساهم بدوره في الحفاظ علي الثروة العقارية لتظل تؤدي واجبها الاجتماعي داخل المجتمع إلي جانب قيمتها الاقتصادية داخل السوق موضحًا أن قانون البناء الموحد نص علي تكوين اتحاد الشاغلين لجميع العقارات التي تتعدي 5 وحدات بشكل جبري للقضاء علي أي تقاعس من قبل السكان أو الشاغلين للوحدات والقضاء علي أي مشكلات تتعلق بالعقار. ويوضح أنه إلي جانب منح حق الامتياز علي الوحدات المخالفة وتمكين اتحاد الشاغلين قانونا من مواجهة التقصير من قبل ساكني الوحدة في أداء التزاماته المادية طبقا لقرارات الجمعية العمومية للاتحاد وتمكينه من الحجز علي الوحدة وبيعها، علي أن تقوم الإدارات المحلية بتشكيل اتحادات للشاغلين جبريا داخل الأحياء في حالة تقاعس السكان عن تشكيلها طبقا للقانون. ويوضح رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال أن العقار يولد بدوره حركة داخل الشارع المصري ويؤثر ويتأثر بالمجتمع المحيط، حيث يتحصل علي خدمات المياه والكهرباء والصرف الصحي من قبل الإدارات المحلية التابعة الأمر الذي يجعل إهمال إدارة العقارات بشكل جيد تقصيرا تجاه المجتمع. المحليات وتفعيل القانون ويحمل الدكتور حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية الإدارات والوحدات المحلية مسئولية تقاعس السكان عن تطبيق ما نص عليه قانون البناء الموحد من تكوين اتحادات للشاغلين بجميع العقارات التي تتعدي ال5 شقق بشكل جبري، مؤكدًا أن نسبة العقارات التي تم تسجيلها بالشهر العقاري والوحدات المحلية التابعة، والتي تم تكوين اتحاد شاغلين لها، لم تتجاوز 20% علي مستوي الجمهورية، فلم يتم التسجيل علي مدار الشهرين الماضيين سوي 8 عمارات فقط علي مستوي الجمهورية. موضحًا أن القانون غير مفعل علي الإطلاق، نتيجة لتقاعس الإدارات المحلية عن إلزام السكان بتكوين اتحاد للشاغلين واختيار رئيس له طبقا للقانون الجديد. ويضيف: إن اتحاد الشاغلين بات له قوة قانونية تمكن من تنفيذ الإصلاحات المتعلقة بالعقارات بشكل جبري، حيث يضم في عضويته السكان الأصليين للعقار الذين يقومون باختيار رئيس للاتحاد وأمين للصندوق ليتولي إدارة العقار علي أن يتم تسجيله، فيما يخص المدن الجديدة بالجهاز الإداري التابعة له وبالوحدات المحلية، فيما يخص المناطق القديمة. ويشير رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية إلي أن تفعيل اتحاد الشاغلين سوف يساهم إلي حد كبير في الحفاظ علي الثروة العقارية وتوفير أموال كثيرة لخزينة الدولة نتيجة لمواجهة الإهمال المتعلق بالمرافق الخاصة بالوحدات علي الفور. موضحًا أن القانون الجديد لم يتطرق إلي تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فيما يخص العقارات المؤجرة وفقا لقانون الإيجار القديم والذي لا يتجاوز قيمة الإيجار فيه ال50 جنيها للوحدة حتي إذا ما تواجدت داخل الأحياء الراقية الأمر الذي يشكل خللا اجتماعيا ويصعب معه تكوين اتحاد للشاغلين بتلك العقارات يتولي إدارتها بشكل سليم. لجان للتنفيذ وتؤكد ثناء الديب، وكيل وزارة الإسكان بمحافظة الجيزة، أنه بمجرد صدور قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 الذي أوجب اتحاد الشاغلين للعقارات تم توجيه خطابات إلي رؤساء الأحياء الثمانية تنفيذا لتكليفات المحافظ لتشكيل اتحاد الشاغلين علي مستوي العقارات المبنية بالمحافظة، لافتا إلي مجموعة من التيسيرات التي نص عليها القانون لتشكيل الاتحاد وتحصيل الرسوم المقررة لصيانة العقارات والحفاظ عليها من خلال إجراء الصيانة في خارج الوحدات السكنية علاوة علي أنه يجوز تشكيل اتحاد من مجموعة عقارات بالشارع في حالة عدم وجود أقل من 5 وحدات سكنية بالعقار، مشيرة إلي أنه في حالة الرفض في تشكيل الاتحاد يقوم المسئول التنفيذي بالحجز علي العقارات ويتولي مهمة تشكيل اتحاد الشاغلين للحفاظ علي الثروة العقارية. ويؤكد رئيس حي العمرانية اللواء محمد حمودة أنه تم تشكيل لجنة بالحي برئاسة جمال يوسف لتفعيل القانون، علاوة علي إرسال خطابات إلي أصحاب العقارات بتشكيل اتحاد شاغلين. وقال حمودة: إنه تم إرسال 220 خطابا إلي ملاك العقارات الذي ينص علي ضرورة تفعيل القانون وتشكيل الاتحاد طبقا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية 144 لسنة 2009 مع النص في الخطاب أن الموضوع هام وعاجل. وكشف مصدر مسئول بحي الدقي أنه تم ارسال العديد من الخطابات إلي ملاك العقارات والبعض استجاب والبعض حتي الآن لم يتلق أية استجابة بخصوص تشكيل اتحاد شاغلين بسبب الثقافة السائدة لدي المواطنين باللامبالاة وعدم التوعية بأهمية الاتحاد. ثقافة السكان وأشار مصدر مسئول بإدارة اتحاد الشاغلين بجهاز الشيخ زايد إلي أن الثقافة لدي المواطنين لم تصل بعد بأهمية الحفاظ علي الثروة العقارية علاوة علي وجود العديد من الصعوبات التي تواجه القائمين علي التنفيذ بسبب عدم رغبة أصحاب الفيللات والمنتجعات والعقارات بتشكيل اتحاد الشاغلين للحفاظ علي الثروة العقارية، والصيانة الدورية للعقارات من خلال الرسوم التي يجب سدادها علي كل وحدة سكنية بعد تشكيل الاتحاد الذي يتكون من رئيس ونائب وأمين صندوق وعضو وكلهم من الشاغلين للعقار دون تدخل من الجهة الإدارية. وأشار المصدر وجود شكاوي من بعض المواطنين بعد تشكيل الاتحاد ومحاولة تشكيل اتحادات موازية وعقد جمعية عمومية علاوة علي التشكيك في الرسوم التي يتم سدادها للصيانة لافتا إلي أنه بعد تشكيل الاتحاد تقوم الجهة الإدارية بتسليم شهادة بعد التحقق من عمل صحيفة الحالة الجنائية لها لاتحاد الشاغلين الأربعة المكون طبقا للقانون تحسبًا لوجود سوابق لبعض أعضاء الاتحاد ويضيف المصدر أنه تم ارسال 180 دعوة لأصحاب الفيللات والعقارات لتشكيل الاتحاد من خلال المستندات المطلوبة والتي تشمل طلبا من المالك لرئيس الجهات مبينا فيه طلب تشكيل الاتحاد وعنوان ومشتملات العقار ورقم الترخيص وحالة العقار ظاهريا علاوة علي كشف بأسماء الشاغلين أيا كان مالكا أو مستأجرًا ونموذج الدعوة لعقد الجمعية العمومية مشتملا علي التاريخ والمكان علي أن يكون هناك 15 يومًا فاصلة بين استلام الخطابات وعقد اللجنة العمومية وانتخابها وتقديم محضر الجمعية إلي الجهة الإدارية التابعة للعقار.
