بلغت أسعار العقارات في مصر عنان السماء.. ارتفعت بجنون حتي عجز الفقراء والغلابة عن مجرد التفكير في الفوز بشقة أو وحدة سكنية في حي شعبي.. فاقت أرباح ومكاسب العقارات تجارة المخدرات والعملة حيث ارتفعت أسعارها إلي عشرات الأضعاف.. ارتفاع مواد البناء من حديد وأسمنت.. بالإضافة إلي مزادات وزارة الاسكان لرجال الأعمال والمستثمرين.. ودخول أبناء الخليج والعملاء العرب إلي السوق المصري أسباب رئيسية وراء حالة الجنون التي وصلت إليها أسعار العقارات. سعر المتر في المدن الجديدة التي كانت حلم الفقير للهروب اليها من جحيم أسعار الشقق في الأحياء الراقية والشعبية وصل لحد لا يستطيع عنده محدود الدخل أن يفكر مجرد التفكير في اقتناء شقة حيث ارتفع المتر من 70 جنيهاً إلي أربعة آلاف جنيه بعد دخول رجال الأعمال والمستثمرين إلي مضمار ملعب العقارات بالإضافة إلي عمليات غسيل الأموال التي لعبت دوراً كبيراً في هذا الجنون بالإضافة إلي جشع السماسرة وأصبح شعارهم الأولوية لمن يدفع أكثر.. علي حساب "الغلبان". الحكومة تركت الموضوع برمته وأصبح شغلها الشاغل جمع المال في مزادات الأراضي للمستثمرين ورجال الأعمال الذين لا يعرفون الرحمة.. ولا يهمهم الفقير أو محدود الدخل.. أهملت الحكومة ووزارة الاسكان محدود الدخل وأبناء الطبقة المتوسطة.. وأصبح الموضوع عرضا وطلبا.. والجميع ينتظر "قرعة" وزارة الاسكان لكن أيدي مافيا الأراضي الخبيثة كانت لهم بالمرصاد احتلت مقرات بنك الاسكان وأصبحت الغلبة لمن سبق وغلب وخاله "البيه" المسئول ولا عزاء للغلابة. أهملت الحكومة ووزارة الاسكان محدود الدخل وأبناء الطبقة المتوسطة.. وأصبح الموضوع عرضا وطلبا.. والجميع ينتظر "قرعة" وزارة الاسكان لكن أيدي مافيا الأراضي الخبيثة كانت لهم بالمرصاد احتلت مقرات بنك الاسكان وأصبحت الغلبة لمن سبق وغلب وخاله "البيه" المسئول ولا عزاء للغلابة. يعترف حسين الجوهري صاحب مكتب تسويق عقاري بمدينة الشروق: أن هناك ارتفاعا جنونيا وعشوائيا في سوق العقارات وبشكل مبالغ فيه خاصة في أراضي المدن الجديدة التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية ووزارة الزراعة.. مشيراً إلي أن المستثمرين الأجانب وكبار التجار ورجال الأعمال سيطروا علي السوق واحتكروا مساحات كبيرة جداً من الأراضي التابعة للدولة بما لا يسمح للمواطن العادي الحصول علي قطعة أرض. أسعار سياحية أوضح ان الإقبال الشديد من المستثمرين علي الأراضي بهدف اقامة مشروعات سياحية عليها أدي إلي ارتفاع أسعارها إلي عشرات أضعافها في الوقت الذي يحصلون عليها من وزارتي الاسكان والزراعة بأقل الأسعار خاصة الأراضي ذات المواقع المتميزة في المدن الجديدة وقد تكون هذه الأراضي مدعمة من قبل الدولة للمواطن العادي وتصبح أسعارها سياحية. أشار الجوهري إلي أن مكاتب التسويق العقاري مجبرة بعرض ما لديها من قطع أراض أو وحدات سكنية بسعر السوق وإلا سيلقون أنفسهم في طي النسيان ويعلنون افلاسهم سريعاً.. فضلاً عن أن عدد المكاتب العاملة في مجال التسويق العقاري كبير جداً وعدد السماسرة أكثر من المساحات المعروضة في السوق مما يجعل التنافس والصراع أقوي وبالتالي يكون أحد أسباب ارتفاع الأسعار. زبون صيدة قال: الزبائن أنواع وأكثرها افادة لنا الموظفون بالوزارات والنقابات المخصص لهم قطع أراض أو وحدات سكنية مدعمة في المدن الجديدة حيث ان هؤلاء ليس لديهم القدرة المادية التي تساعدهم علي البناء في تلك الأراضي أو العيش في الوحدات السكنية لبعدها عن المدينة وافتقادها للخدمات المعيشية وبالتالي فانهم بمثابة "زبون صيدة" للسماسرة ومكاتب التسويق العقاري الذين يقومون بشراء هذه الأراضي أو الوحدات السكنية فور تخصيصها لأصحابها وقبل التسليم من خلال اغرائهم بمبلغ من المال تحت مسمي "عربون" وقد يقوم المكتب العقاري بطرحها في السوق وعرضها للبيع بعشرات أضعافها حسب موقعها ويزداد سعرها كلما كان موقعها مطلوباً ونسبة التميز بها عالية.. مشيراً إلي أن الأسعار بدأت في الشروق ب 90 جنيهاً للمتر وقد يتراوح الآن إلي ما بين 1000 إلي 2000 جنيه حسب الموقع ونسبة التميز. أما أحمد حسين سمسار عقارات بفيصل: فيؤكد ان عدوي ارتفاع الأسعار لم تكتف بالمدن الجديدة فقط بل انتقلت إلي منطقتي فيصل والهرم حيث أصبح الحصول علي شقة تتواءم مع دخل المواطن العادي شيئا "صعب المنال" بل مستحيلا في الوقت الذي لجأ تجار العقارات إلي تشييد الأبراج "ناطحات السحاب" بالمخالفة للقانون وعرضها للتماليك بأسعار مرتفعة جداً وبالتالي لم يقدم عليها أحد فتحولت إلي عمارات وأبراج يسكنها الأشباح. أشار إلي أن هناك مناطق في الهرم وصل سعر المتر فيها إلي 4 آلاف جنيه بعد أن كان في الماضي القريب سعر المتر فيها لا يتعدي ال 200 جنيه بينما يتراوح سعر المتر في المناطق المتفرعة منه ما بين 800 إلي 1200 جنيه وهناك مناطق أخري لم تصل إليها المرافق وقد ارتفعت فيها الأسعار بشكل جنوني. الطريق الدائري قال أحمد حسين: إن أحد أسباب ارتفاع الأسعار في فيصل والهرم وجود الطريق الدائري والمحور علي الرغم من انهما لم يساعدا في القضاء علي ظاهرة الازدحام والاختناق المروري بهما ومازالت المعاناة مستمرة يومياً خاصة أيام المدارس.. بالإضافة إلي الاستثمار السياحي من خلال اقامة البازارات وقرب المنطقة من الأهرامات الثلاثة والحضارات المصرية القديمة والأثرية الجاذبة للأجانب والعرب الوافدين مما أدي إلي الارتفاع الشديد والجنوني لأسعار الأراضي والوحدات السكنية والمحلات. عم زينهم حسانين سمسار عقارات بالمنيرة ووسط البلد يقول: أسعار العقارات "نار.. نار" في كل الأماكن وليس في منطقة بعينها رغم التوسع العمراني الكبير في المدن الجديدة والذي زاد من المشكلة.. مشيراً إلي أن الطلبات الدائمة والمستمرة علي الشقق التي تستخدم شركة أو مكتباً أما الشقق السكنية فالاقبال عليها بسيط وكاد يكون منعدماً لاستحالة توفيرها وسط البلد حيث وصل ايجار الشقة حجرتين صغيرتين في حالة وجودها إلي ألف جنيه وقد يصل إلي 2000 و3000 جنيه شهرياً في بعض المناطق في الوقت الذي لا يوجد فيه ايجار قانون قديم نهائياً. أصحاب النفوذ يشير إسلام فارس علي صاحب مكتب تسويق عقاري بمدينة العبور: إلي أن غالبية الأراضي في المدن الجديدة يحصل عليها رجال الأعمال ورأسماليون من أصحاب النفوذ ولا يجرؤ أحد علي الاقتراب منها خوفاً من صاحبها والذي أصبح هو الوحيد الذي يعرف ما ستكون عليه حال تلك الأراضي في المستقبل القريب وبالتالي نلجأ إلي البحث عن المواطن البسيط الذي انفق كل ما يملك للحصول علي وحدة سكنية مدعمة أو قطعة أرض ونقوم بشرائها منه وعرضها بأسعار السوق ونظراً لوقوعها بجوار أراضي المستثمرين فيكون سعرها هو نفس سعر تلك الأراضي المرتفعة في أسعارها. أكد ان وجود المنطقة الصناعية وسوق العبور الشهير والملاهي وقربها من منطقة مصر الجديدة ومدينة نصر كلها أسباب أدت إلي ارتفاع الأسعار في مدينة العبور حيث ان الشقة مساحة 65 متراً مقدم حجزها أصبح لا يقل عن 40 ألف جنيه ويقسط الباقي للجهاز حتي يتم تمليكها في الوقت الذي كان مقدم حجزها منذ 4 سنوات فقط لا يتعدي ال 7 آلاف جنيه. تاجر مجهول أما طلعت علي صاحب مكتب تسويق عقاري بالقاهرةالجديدة: فقد كشف عن حقيقة حصول مكاتب العقارات والسماسرة علي قطع الأراضي والوحدات السكنية من الأجهزة والمدن الجديدة حيث قال: إن لكل مكتب تاجرا مجهولا وهو الموظف داخل كل جهاز والذي من خلاله يمكن للمكتب معرفة جميع المعلومات والبيانات عن قطع الأراضي والوحدات السكنية المطروحة للبيع خاصة المخصصة للنقابات والمصالح الحكومية والوزارات الأخري والتي تدر ربحاً مادياً كبيراً وسريعاً علي السماسرة ومكاتب العقارات دون عناء أو تعب. أشار إلي أن السعر يتم تحديده علي حسب ما يتقاضاه الموظف مقابل ادلائه بالمعلومات أو انهائه اجراءات التخصيص وبالتالي فإن المكتب العقاري ملزم بأسعار السوق ولا يمكنه التنازل عنها بأي حال من الأحوال لأنه سبق وان دفع العمولة كاملة وكله علي "الزبون" بما في ذلك المستثمر الذي ينوي اقامة مشروع أو المواطن العادي الذي يحلم بشقة صغيرة تؤويه أو رجل الأعمال لاقامة فيلا ودائماً يكون الضحية هو المواطن العادي الذي لا يستطيع توفير مواد البناء أو حتي غير قادر علي سداد مقدم الحجز والذي يقوم "السماسرة" ومكاتب العقارات بمحاصرته ومراقبته بمجرد توقيعه علي خطاب التخصيص. تضييق الخناق أوضح طلعت ان نظام "القرعة" الجديد قد ضيق الخناق علي "السماسرة" ورغم ذلك إلا أن هناك أبوابا كثيرة وطرقا أخري لمحاولة النيل بالأراضي أو الوحدات السكنية من خلالها.. مشيراً إلي أن هذا النظام قد أثبت فشله الذريع لأنه أصاب سوق العقار بالجمود حيث ان المعروض قليل مما أدي إلي ارتفاع أسعاره إلي عشرات الأضعاف وبالتالي ان استمر العمل به ستزداد المشكلة سوءً. أضاف ان الاقبال الشديد من كبار رجال الدولة والمسئولين وتفضيلهم الاقامة بالقاهرةالجديدة أدي إلي الارتفاع الملحوظ في الأسعار فضلاً عن احتكار المستثمرين وتجار الأراضي مساحات كبيرة بها بغرض "تسقيعها" علي الرغم من تكرار التصريحات حول نظام جديد للحد من "عمليات تسقيع" الأراضي في المدن الجديدة إلا أن هذه التصريحات جاءت بعد "فوات الأوان".. مشيرآَ إلي أن المتر الواحد في القاهرةالجديدة يتراوح ما بين 2000 إلي 4 آلاف جنيه بعد أن كان لا يتعدي ال 180 جنيهاً للمتر منذ أن بدأ اعمارها. موقع متميز يؤكد وائل القاضي صاحب مكتب تسويق عقاري بمدينة 6 أكتوبر ان المدينة يصل فيها المتر إلي أعلي سعر.. بالإضافة إلي إن أسعار الشقق جنونية.. والسبب في ذلك موقعها المتميز واحتواؤها علي عدد كبير جداً من الجامعات الخاصة والمعاهد التي يفد اليها العرب من أبناء الخليج للدراسة بها ومنهم من فضل العيش بالمدينة وأقام فيها إقامة شبه دائمة.. بالإضافة إلي أن أغلبهم أقام مشروعات استثمارية تدر عليهم ربحاً مادياً.. مشيراً إلي أن المدينة أصبحت منطقة جاذبة للسكان بجميع فئاتهم نظراً لتوافر الخدمات المعيشية والمرافق مما أدي إلي ارتفاع أسعار الوحدات السكنية والأراضي بها حتي وصل سعر المتر إلي 3 آلاف بعد أن كان لا يتعدي ال 250 جنيهاً حسب كل موقع. الحل.. "إيه" وخبراء الاقتصاد قد طرحوا حلولاً لهذه الظاهرة وأوضحوا أسبابها بشكل ملحوظ في الأزمة الأخيرة حيث أكد الدكتور صلاح الدين فهمي أستاذ الاقتصاد جامعة الأزهر ان الارتفاع الشديد في أسعار مواد البناء الحديد والأسمنت انعكس علي أسعار العقارات وزاد منها بصورة تفوق كل الحدود دون مراعاة لدخل المواطن البسيط وحالة الغلاء في كل متطلبات حياته المعيشية.. بالإضافة إلي أن التكالب من بعض الدول العربية والوفود علي شراء الأراضي خاصة في المدن الجديدة قد أدي كل هذا إلي الارتفاع في أسعار العقارات والأراضي بشكل مبالغ فيه. قال: الحل يتركز في أن تطرح الدولة الأراضي علي طريق المزاد بحيث تخصص جزءا منها لاقامة المساكن الاقتصادية من خلال صندوق يتم انشاؤه لهذا الغرض ويمول بخصم جزء من حصيلة البيع للأراضي المتميزة أو العقارات الفارهة التي تم بيعها للمستثمرين وايداع هذا الجزء في الصندوق بحيث يكفي لاقامة تلك المساكن وتوفير المرافق والخدمات لها وبالتالي نحميهم من مافيا التجار وجشع "السماسرة". أضاف: د. صلاح أن الأمر يتطلب أيضاً أن تقوم الدولة بضبط أسعار مواد البناء وتحددها خاصة وان الحكومة قد قررت حفظ أسعار الأسمنت إلا أن الشركات رفضت تنفيذ القرار رغم ان تلك الشركات استثمرت بمصر للاستفادة من أسعار الطاقة الرخيصة نسبياً ولكي تحافظ علي أرباحها محلياً ودولياًَ فهي تمتنع عن تصدير ما تنتج حتي لا تضر بأسعارها المبالغ فيها بالأسواق الأخري ولا تتحمل كذلك الرسم المفروض علي تصدير الأسمنت والذي تم وضعه لتعويض دعم الطاقة والحفاظ علي السعر داخل السوق المحلي. سوق واعد أما الدكتور إسماعيل صيام مدير البنك الدولي سابقاً فيؤكد ان أزمة ارتفاع الأسعار بسبب تدفق رءوس الأموال العربية وشركات المقاولات العربية للاستثمار العقاري بمصر خاصة وان مصر سوق تجاري واعد حيث يبلغ عدد سكانها 75 مليوناً ويعقد فيها 500 ألف زيجة سنوياً مما يشكل طلباً مستمراً علي الوحدات العقارية. قال: المشكلة حقاً خطيرة وتزداد سوءاً الأمر الذي يتطلب عملية تغيير ثقافة السكن لدي المصريين والتي تعني تغيير أين وكيف يسكن المصريون بيحث يصبحون أكثر مرونة في تقبل فكرة تغيير السكن ومساحته بناء علي القدرات المادية وعدم التمسك بالزامية كون الشقة التي ستبدأ فيها أية أسرة حياتها هي التي سيقضون فيها بقية عمرهم وبالتالي فانه يجب وضع استراتيجية قومية لمصر يضعها الخبراء في كل المجالات لرؤية مكتملة مبنية علي أسس علمية سليمة ولا يترك الأمر في أيدي الوزراء والسلطة التنفيذية لينقض وزير ما أقره سابقه. استثمار عقاري الدكتور مختار الشريف أستاذ الاقتصاد وعضو مجلس إدارة اتحاد جمعيات التنمية الاقتصادية أشار إلي أن الأزمة بدأت نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي منذ بدء الحكومة الحالية متمثلة في وزارتي الاسكان والاستثمار بيعاً بالمزايدة لأراض مخصصة للاسثتمار العقاري الفاخر مما رفع سعر الأرض في القاهرةالجديدة مثلاً من 50 جنيهاً للمتر منذ عامين إلي 4000 جنيه حالياً.. وما زاد من فداحة الأمر تدفق المهاجرين العراقيين وتملكهم لوحدات سكنية بمدنية 6 أكتوبر وبسببها زاد العناء علي الشعب المصري بشكل مباشر وبكل طبقاته خاصة تلك الفئة غير القادرة علي توفير مسكن ملائم حتي الآن في الوقت الذي غاب فيه دور التعاونيات بمجال الاسكان رغم اهمية هذا القطاع بأغلب دول العالم المتقدم منها والنامي. فوائد التمويل بينما يؤكد الدكتور محمود بهلول أستاذ الاقتصاد جامعة المنصورة: ان مصر تحتاج إلي 4 ملايين و300 ألف وحدة سكنية بحلول عام 2010 وان تلك الموجة من ارتفاع أسعار الأراضي ستزيد من تضخم الأسعار بمصر أكثر من ذلك.. بالإضافة إلي أن ارتفاع فوائد التمويل العقاري بشكل مبالغ فيه قد ساعد إلي حد ما علي احكام الأزمة محلياً إلا أن ذلك قد رفع من أسعار الوحدات المبيعة بالتقسيط بحيث أصبح حلماً "بعيد المنال" للشباب. قال: إن الحاجة ماسة لعمل قاعدة بيانات حديثة عن الأراضي العقارية بمصر وعن حجم الطلب الحالي والمتوقع والقدرة الشرائية والتي يلعب غيابها الدور الأساسي في انهيار سوق العقارات.. بالإضافة إلي وضع خطط بحثية حول مواد البناء المتاحة بمصر مع كل أنظمة البناء المختلفة ومحاولة الخروج عن قالب الحديد والأسمنت الذي أصبح يطبق علي كل البيئات رغم اختلاف السياق البيئي والحضاري واحتياجات الناس والمجتمع.
